Pubblicato su NT+ Condominio – Il Sole 24 Ore – 25 Maggio 2026 – di Laura Capelli
I versamenti interni non integrano i pagamenti soggetti alla ritenuta fiscale ex art. 25 del d.l. 78/2010.
Con la sentenza n. 530/2026 del 23 marzo, il Tribunale di Reggio Calabria, in funzione di giudice d’appello, ha rigettato l’impugnazione di un istituto di credito che aveva operato ritenute d’acconto su sei bonifici dei condòmini sul conto condominiale, con causale riferita a lavori di ristrutturazione. Il Tribunale ha confermato che la ritenuta prevista dall’art. 25 del d.l. 78/2010 può operare solo sui pagamenti effettuati dall’amministratore alle imprese appaltatrici, non sui versamenti interni con cui i condòmini alimentano la provvista.
La vicenda
Un condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per la restituzione di euro 568,88 indebitamente trattenuti dalla banca come ritenuta d’acconto su sei bonifici dei condòmini con causale ristrutturazione. L’istituto aveva eccepito di aver correttamente applicato la normativa, tuttavia il Giudice di pace aveva rigettato l’opposizione.
Il quadro normativo
L’art. 25 del d.l. 78/2010 impone alle banche di operare una ritenuta d’acconto «all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi ai bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta». La ratio è quella di evitare la sottrazione di imponibile da parte di chi esegue prestazioni agevolate. L’aliquota era del 10% all’origine, ridotta al 4% nel periodo oggetto della controversia, poi aumentata all’8% nel 2015.
L’accertamento del Tribunale
Il Tribunale ha stabilito che i beneficiari della norma sono solo le imprese appaltatrici dei lavori — soggetti percettori di reddito — e non il condominio, che non produce reddito. I bonifici disposti dai condòmini sul conto condominiale non costituiscono pagamenti verso terzi, ma versamenti interni destinati a formare la provvista che l’amministratore utilizzerà per corrispondere i compensi alle imprese; solo questi ultimi rientrano nell’ambito applicativo dell’art. 25. Diversamente, si produrrebbe una duplice trattenuta «paradossale e inammissibile», in aperto contrasto con la ratio della norma.
Conclusioni
La sentenza offre un chiarimento operativo per gli amministratori nella gestione dei flussi bancari connessi a lavori edilizi agevolati. L’istituto di credito che operi la ritenuta sui versamenti interni dei condomini al conto condominiale agisce in difetto dei presupposti normativi e deve restituire le somme trattenute. La distinzione tra “versamento” interno di alimentazione della provvista e “pagamento” verso le imprese esecutrici costituisce il cardine della corretta applicazione della disciplina fiscale in ambito condominiale.
