Pubblicato su NT+ Condominio – Il Sole 24 Ore – 27 Maggio 2026 – di Luca Savi
Escluso che il riconoscimento di debito possa provenire dall’amministratore privo di delibera assembleare che lo autorizzi.
Con la sentenza n. 4450/2026 del 24 marzo, il Tribunale di Roma, XVII sezione civile, ha accolto l’opposizione proposta da un condominio avverso un decreto ingiuntivo emesso in favore di una società di manutenzione delle aree verdi. Il giudice ha ritenuto prescritti i crediti maturati dall’ultimo trimestre del 2013, escludendo che una lettera dell’amministratore del 2018 — con cui si riconosceva un debito inferiore — potesse integrare valida ricognizione ex art. 1988 c.c. in difetto di delibera assembleare.
I fatti
Il contratto di manutenzione del verde era stato stipulato nel 1992 e rinnovato tacitamente nel 2002. Il condominio aveva eccepito la prescrizione del credito. La creditrice resisteva invocando una missiva dell’amministratore del 2018 che riconosceva un debito complessivo di euro 32.600, e sosteneva in subordine che i pagamenti parziali del 2020 — euro 6.000,00 a marzo e euro 2.000,00 a dicembre — costituissero rinuncia alla prescrizione già maturata.
La ricognizione di debito e i poteri dell’amministratore
La ricognizione di debito è un atto unilaterale recettizio a forma libera con cui il debitore riconosce l’esistenza di un’obbligazione, producendo l’inversione dell’onere probatorio ex art. 2697 c.c. e interrompendo la prescrizione. Il Tribunale ha tuttavia osservato che il documento prodotto proveniva dall’amministratore in proprio, soggetto che — in difetto di delibera assembleare abilitante — è terzo rispetto al rapporto tra il condominio e il creditore e non può disporre dei diritti patrimoniali dei condòmini.
Il regime prescrizionale
Per le spese condominiali ordinarie, di natura periodica, trova applicazione il termine quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c., «in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti» (Cass. civ. 4489/2014). Nel caso di specie, i crediti dall’ultimo trimestre del 2013 erano già prescritti nel 2018. I pagamenti parziali del 2020 non hanno fatto rivivere le obbligazioni estinte: il versamento del debito prescritto vale al più come rinuncia implicita alla prescrizione per le sole somme effettivamente pagate, senza effetti sulle pretese già decadute.
