Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 05 Febbraio 2026 · di Luca Savi
L’ondata di contenziosi seguita al blocco della cessione dei crediti e allo svuotamento dello sconto in fattura ha trovato nella giurisprudenza di merito un terreno di assestamento che sta ridisegnando i rapporti tra condominio, impresa e professionisti. Le decisioni di Busto Arsizio, Sassari, Genova, Perugia e Modena del 2024-2025 compongono un mosaico coerente: il rischio economico della crisi del sistema di sconto in fattura grava sull’appaltatore, non sul committente.
Il condominio come consumatore. Il Tribunale di Busto Arsizio (84/2025) ha segnato il punto di svolta: il condominio, agendo tramite l’amministratore quale mandatario dei singoli condomini, è soggetto consumatore ai sensi del Codice del consumo. Le clausole che trasferiscono al committente gli interessi di sconto o gli oneri bancari derivanti dalla cessione del credito, se redatte in modo oscuro, sono vessatorie e nulle ex articoli 33-36 Codice consumo.
Nessun rimborso per i costi di attualizzazione. Il Tribunale di Sassari (139/2025): l’appaltatore che monetizzi il credito d’imposta a un valore inferiore (ad esempio al 93,5%) non può pretendere dal committente il rimborso della differenza. Tali oneri restano nel rischio d’impresa.
Il rischio bancario è dell’appaltatore. Il Tribunale di Genova (2745/2024): una volta che il committente ha versato la propria quota e ha perfezionato la cessione del credito all’Agenzia delle Entrate, l’impresa è «posta in condizione di cedere» quel credito. Se non riesce a monetizzarlo perché la banca non dispone di capienza fiscale, la perdita rientra nel rischio imprenditoriale.
Lo sconto in fattura non riduce il prezzo civilistico. Il Tribunale di Perugia (507/2025): lo sconto in fattura non è uno sconto commerciale, ma una modalità esecutiva del pagamento. Il credito dell’impresa va fatturato per intero; in assenza del versamento della parte a carico del committente, l’impresa conserva un credito pieno.
Sopravvenienze: il contratto resta ineseguibile. Il Tribunale di Modena (401/2025): esclusa la responsabilità del condominio che aveva rinunciato ai lavori dopo la soppressione normativa dello sconto in fattura. La mancata esecuzione non dipendeva da una scelta del committente, ma dalla scomparsa di un elemento essenziale del contratto — impossibilità sopravvenuta, non inadempimento.
