CONVEGNO DI FORMAZIONE · UNAI · AOSTA
L'Amministratore Aumentato
Intelligenza Artificiale e gestione del condominio:
capirla, rispettarne le regole, usarla bene.
Avv. Luca Pietro Savi · Dott.ssa Laura Capelli
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Intelligenza Artificiale e gestione del condominio:
capirla, rispettarne le regole, usarla bene.
Dott.ssa Laura Capelli — Lalus Gestioni Immobiliari Integrate S.r.l. · UNAI · sessione mattutina
L'intelligenza artificiale è un programma che svolge compiti per i quali, di norma, servirebbe l'intelligenza di una persona.
Non è magia: è calcolo su enormi quantità di dati.
La domanda di Turing: le macchine possono «pensare»? Nasce il celebre test di Turing.
Al seminario di Dartmouth viene coniata l'espressione «intelligenza artificiale».
La svolta del deep learning: le reti neurali rivoluzionano il riconoscimento di immagini e voce.
ChatGPT porta l'IA generativa sulla scrivania di tutti: cento milioni di utenti in due mesi.
Ogni scatola è dentro la precedente: la generativa è l'ultima, la più recente.
Attenzione al bias: se gli esempi sono sbagliati o parziali, la macchina impara l'errore — e lo ripete con precisione su tutti i casi futuri.
Genera contenuti nuovi: testi, lettere, riassunti, immagini.
Prevede la parola più probabile, una dopo l'altra.
ChatGPT, Gemini, Claude.
Non «sa» le cose: le calcola. A volte sbaglia con sicurezza.
Il modello legge e scrive a «pezzetti» di parola (con·do·mì·nio). Ragiona su quei pezzetti, non su concetti: per questo non «capisce» davvero.
È la sua memoria di lavoro: esiste solo ciò che sta nella finestra. Ciò che non Le scrive — o non allega — per il modello non esiste.
Sceglie ogni volta il seguito più plausibile. «L'assemblea, in seconda…» → «convocazione»: quasi sempre giusto. Quasi.
il filtro della posta
evita il traffico
istantaneo
della banca
del telefono
vocali
Riconciliazione bancaria automatica e controllo delle anomalie nei conti.
Analisi predittiva: i ritardi ricorrenti segnalano il rischio prima che diventi credito inesigibile.
Chatbot per le domande frequenti, h24 — dichiarando che risponde una macchina.
Trascrizione automatica della riunione e bozza di verbale, da rivedere e approvare.
Sensori su ascensori e caldaie: si interviene prima del guasto, non dopo.
Ottimizzazione dell'autoconsumo collettivo nelle comunità energetiche rinnovabili. [VERIFICARE]
del tempo dedicato alle attività ripetitive, secondo le stime di settore: lettere standard, solleciti, prime risposte.
più unità gestite a parità di struttura: i costi fissi dello studio non crescono con il numero di condomìni.
bilanci e report fondati su dati oggettivi e verificabili aumentano la fiducia dei condòmini e riducono la litigiosità.
No: calcola probabilità, non comprende il significato.
Falso: può «allucinare», inventare con tono sicuro.
No: è uno strumento. Decide e firma sempre la persona.
L'istruzione scritta che si dà all'IA. La sua qualità decide la qualità della risposta.
Il «pezzetto» di parola su cui il modello ragiona e calcola.
Il programma addestrato sugli esempi: la «regola» appresa, scritta in numeri.
L'invenzione plausibile ma falsa: il rischio professionale n. 1.
La memoria di lavoro del modello: ciò che non vi entra, non esiste.
Un'IA che non solo risponde, ma esegue sequenze di azioni: legge file, scrive, salva.
Uno strumento potente, che a volte sbaglia e che tratta i dati di tutti i condòmini.
Per questo servono delle regole. Le vediamo ora.
Relatori: Avv. Luca Pietro Savi e Dott.ssa Laura Capelli · sessione mattutina
Più alto il rischio per i diritti, più severe le regole.
Sviluppa il sistema e lo immette sul mercato. Suoi gli obblighi tecnici, di documentazione e di marcatura.
Usa il sistema nella propria attività professionale. È qui che si colloca, di regola, l'amministratore di condominio.
Impiegare il sistema secondo le istruzioni del fornitore.
Una persona competente controlla il funzionamento.
Fornire al sistema dati di ingresso adeguati allo scopo.
Informare le persone quando interagiscono con un'IA.
L'Italia si è dotata di una propria disciplina, accanto all'AI Act.
Punisce chi diffonde contenuti falsi (deepfake) causando un danno.
Non si punisce l'uso in sé, ma il danno da inganno sul contenuto.
Diffondere contenuti generati o manipolati con l'IA, idonei a trarre in inganno sulla loro genuinità.
La punibilità scatta quando dalla diffusione deriva un danno ingiusto alla persona offesa.
Che cosa significa. L'amministratore deve garantire che sé e lo staff sappiano usare l'IA con consapevolezza dei rischi.
In pratica. Formazione documentata: saper usare lo strumento è parte della diligenza professionale.
Formazione iniziale e aggiornamento periodico su funzionamento, limiti, rischi, privacy e regole d'uso degli strumenti adottati.
Il titolare dello studio, i dipendenti e i collaboratori che utilizzano sistemi di IA nell'attività.
Registro delle attività formative, attestati di partecipazione, policy interna: è l'accountability applicata.
Dire quando si usa un sistema automatico.
Per evitare errori nei riparti.
Valutazione d'impatto per i sistemi ad alto rischio.
Tutela dei dati fin dall'origine (art. 25 GDPR).
L'amministratore, di norma, non può essere anche il DPO dei condomìni che gestisce.
Controllore e controllato non coincidono: la separazione dei ruoli garantisce imparzialità.
Dove risiedono fisicamente i server del gestionale e dell'IA che lo studio utilizza?
Il trasferimento extra-UE è lecito solo verso paesi «adeguati» o con garanzie appropriate (clausole contrattuali standard): è l'eredità della sentenza Schrems II.
Spetta all'amministratore dimostrare le misure idonee.
Nella scelta del software e nel controllo dell'output.
Fino a 20 mln € o 4% del fatturato; possibile rivalsa.
Data breach: 72 ore. Dati fuori UE: Schrems II.
Schema di decreto legislativo attuativo della legge n. 132/2025, approvato in esame preliminare dal Consiglio dei ministri il 10 giugno 2026.
nuovo art. 437-bis c.p.
nuovo art. 25-vicies
inversione dell’onere della prova
La condotta. Chi, nella produzione o nell'utilizzo professionale di sistemi di IA ad alto rischio, omette le misure tecniche idonee a prevenirne malfunzionamenti o alterazioni, ovvero omette la sorveglianza umana, se ne deriva un pericolo concreto per la vita o l'incolumità.
Reclusione 1–5 anni; 2–8 anni se il pericolo è per l'incolumità pubblica o la sicurezza dello Stato.
Reclusione 2–6 anni; 3–10 anni nei casi più gravi. Qui non opera l'attenuante.
Per le sole condotte omissive del c. 1, la pena è ridotta da un terzo a un sesto.
Nuovo art. 25-vicies d.lgs. 231/2001 — «Reati commessi con l'uso di sistemi di intelligenza artificiale». Due fattispecie entrano fra i reati-presupposto della responsabilità degli enti.
Omessa adozione di misure di sicurezza nei sistemi di IA: sanzione pecuniaria da 600 a 1.000 quote.
Illecita diffusione di contenuti generati o alterati con l'IA: sanzione pecuniaria da 200 a 700 quote.
Su istanza del danneggiato, il giudice ordina di esibire log, documentazione tecnica e registri (artt. 9, 11, 12 AI Act) e le informazioni sulla sorveglianza umana (art. 14). Chi non ottempera: i fatti allegati si ritengono ammessi.
Se il danno deriva dalla violazione di un obbligo dell'AI Act, il nesso causale fra violazione e danno è presunto, salvo prova contraria.
La conformità del sistema agli obblighi dell'AI Act, anche se certificata, non esclude di per sé la responsabilità.
Non basta esercitarla: va resa provabile, verbalizzata e tracciata.
Log, registri e documentazione tecnica diventano oggetto di esibizione: la loro carenza è un danno probatorio.
Censire gli strumenti usati e verificarne il livello di rischio: l'alto rischio impone obblighi rafforzati.
DPA e clausole su log, documentazione e garanzie di sorveglianza; conservare le risposte nel fascicolo.
Per studi associati e società di amministrazione: protocolli sulla sicurezza dei sistemi di IA.
Verificare che la copertura comprenda il nuovo rischio da IA (segue).
Spese di notifica e gestione crisi.
Se la sanzione è ribaltata sul professionista.
Ransomware e attacchi allo studio.
formazione documentata
senza conflitti d'interesse
dati nell'Unione Europea
DPA aggiornati
dire sempre quando è un'IA
coperture adeguate al rischio IA
scritta e comunicata allo staff
aggiornato con i sistemi di IA
Avv. Luca Pietro Savi — prompting efficace, strumenti, Claude Cowork · sessione pomeridiana, 15:00 – 17:00
L'IA esegue istruzioni. Non interpreta intenzioni.
La qualità del prompt determina la qualità della risposta. Punto.
Più dettagli = meno spazio all'invenzione.
Dire cosa NON fare riduce le allucinazioni.
Un esempio concreto batte mille spiegazioni.
Chiedere il percorso, non solo il risultato: nei calcoli e nei riparti riduce gli errori e rende l'output controllabile.«Verifica il riparto: mostra i passaggi del calcolo, voce per voce.»
Invertire i ruoli: l'IA chiede ciò che le manca prima di scrivere. Ottimo quando il caso è complesso.«Prima di redigere, fammi le domande necessarie a completare il quadro.»
La prima bozza non è quella buona: si corregge con critiche mirate, senza ripartire da zero.«Troppo lungo: dimezza. E richiama l'art. 1130 c.c. al punto 2.»
Allegare una lettera-tipo dello studio: l'IA ne ricalca tono, struttura e formule di rito.«Ricalca lo stile della lettera allegata, aggiornando i dati.»
Controllo su Normattiva (gratuito): vigenza, numero, comma.
Verifica in banca dati: mai fidarsi della sola citazione, per quanto plausibile.
Ricalcolare totali, riparti e percentuali con uno strumento indipendente.
Nomi, interni, importi, date: l'IA può confondere i dettagli tra documenti.
L'uso dell'IA non è, di per sé, condotta temeraria: Trib. Prato, decr. 11 ottobre 2025 (in tema di revoca dell'amministratore) e Trib. Roma, 25 settembre 2025.
Le citazioni inesistenti, invece, costano: responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. (Trib. Torino, 16 settembre 2025; Trib. Latina, 23 settembre 2025) e violazione del dovere di lealtà ex art. 88 c.p.c. (TAR Lombardia, 21 ottobre 2025, n. 3054).
Versatile, dialogo libero, redazione su ogni tema.
Integrato con Workspace, ottimo con immagini e ricerca.
Risponde solo sui Suoi documenti e cita la fonte.
Cauto, documenti lunghi, ragionamento strutturato.
Si lavora con dati anonimizzati. L'IA è un trattamento di dati ex art. 4 Reg. UE 2016/679.
Word, Excel, PDF, senza upload manuale.
Mail + bilancio + regolamento insieme.
Genera e salva nella cartella di pratica.
Morosità, verbali, ricerca giurisprudenza.
Triage mail, scadenze, digest.
Ricorda lo stile dello Studio.
Cinque casi reali — Claude Cowork legge i documenti e produce le risposte.
Classifica per urgenza e suggerisce le priorità.
Riepilogo di scadenze e novità.
Promemoria automatici su termini e adempimenti.
La firma resta Sua. La responsabilità, anche.
