D.M. 140/2014 · corso di aggiornamento obbligatorio annuale
L'IA non sostituirà
l'amministratore di condominio.
Sostituirà l'amministratore che non la usa.
Intelligenza artificiale e amministrazione condominiale:
la riservatezza, il metodo e la prova sul campo
Prenota il tuo posto verso il futuro con UNAI Cruise.
Bari · sabato 26 settembre 2026
Hotel Parco dei Principi · Via Vito Vasile — Sala Betocchi, primo piano
Avv. Luca Pietro Savi
Il percorso di questo intervento
Quattro tempi, una tesi sola
Cinquanta minuti
Un po' di scenario, la questione della riservatezza, il metodo di comando. E poi si apre il computer.
Una dimostrazione vera
Tredici fatture alla rinfusa diventano un bilancio che quadra, e una PEC diventa una lettera.
Una tesi sola
L'IA non sostituisce l'amministratore: sostituisce l'amministratore che non la usa.
Blocco I · uno sguardo lungo
Ogni svolta ha avuto il suo tempo di maturazione
Ordini di grandezza divulgativi, non dati puntuali.
Blocco I · e poi è successo dentro il nostro studio
Dal prompt alla squadra: adesso il passo è settimanale
2023
IL PROMPT
Si impara a chiedere. Un comando, una risposta, e la si corregge a mano.
2024
IL LOOP
Si insegna alla macchina a ricontrollarsi: produce, verifica, rifà finché non torna.
2025
GLI AGENTI
Non rispondono soltanto: eseguono. Aprono i file, salvano i documenti.
2026
LA SQUADRA
Più agenti che si dividono il lavoro e si controllano a vicenda.
Blocco I · che cosa significa per noi
Il vantaggio non è tecnologico: è di calendario
Chi esce adesso
Sbaglia, corregge, e in sei mesi ha un metodo suo. Il vantaggio non è lo strumento: è l'esperienza di averlo domato.
Chi guarda dalla banchina
Aspetta «che si stabilizzi». Ma non si stabilizza: ogni mese esce qualcosa che cambia le carte.
Chi rinvia
Fra due anni comprerà un servizio, al prezzo che gli verrà fatto, senza saper giudicare se funziona.
Chi resta in porto finché il mare non si calma non parte mai, perché il mare non si calma: la competenza sull'IA si accumula lentamente e non si compra.
Blocco II
I dati dei condòmini
non sono i vostri.
Titolarità, riservatezza e l'unico modo serio di lavorare: a porte chiuse.
Blocco II · la mappa, in un minuto
Quattro fonti che si sommano — e da quando
Reg. (UE) 2024/1689 — «AI Act»
in applicazione generale dal 2 agosto 2026
Regole europee sull'uso dei sistemi di IA, graduate per livello di rischio. All'amministratore tocca il gradino del rischio limitato: trasparenza e marcatura (art. 50).
Reg. (UE) 2016/679 — «GDPR»
in applicazione dal 2018
È qui che si gioca la partita vera: i dati dei condòmini. Vale a ogni uso dell'IA, e non è cambiato di una virgola.
Legge 23 settembre 2025, n. 132
in vigore; decreti delegati attesi entro ottobre 2026
Cornice italiana: principî d'uso, autorità nazionali (art. 20) e il nuovo art. 612-quater c.p. sui contenuti falsificati.
Codice civile
dal 1942, riformato dalla l. 220/2012
Le attribuzioni e la responsabilità dell'amministratore restano quelle di sempre (artt. 1129-1136 c.c.).
Blocco II · Regolamento (UE) 2024/1689
Dove si colloca il condominio, in trenta secondi
VIETATO
Riconoscimento delle emozioni sul luogo di lavoro, categorizzazione biometrica (art. 5). Il condominio con un portiere è un luogo di lavoro.
ALTO RISCHIO
Le otto aree dell'allegato III. Nessuna riguarda l'amministrazione condominiale.
RISCHIO LIMITATO
Chatbot e contenuti sintetici: trasparenza e marcatura (art. 50). È qui che cade il vostro lavoro quotidiano.
RISCHIO MINIMO
Antispam, correttori, gestionali: nessun obbligo specifico.
Blocco II · la riga rossa
Il titolare del trattamento restate voi
Usare un servizio di IA non trasferisce la titolarità. Il fornitore è, al più, responsabile del trattamento e va vincolato per contratto (art. 28 RGPD): le decisioni — e le conseguenze — restano dell'amministratore (art. 24 RGPD).
Che cosa non si incolla mai
Dati sanitari
Certificati, invalidità, richieste di barriere architettoniche motivate da patologie.
Dati giudiziari
Precedenti, procedimenti pendenti, decreti ingiuntivi nominativi.
Anagrafiche integrali
Elenchi con nome, indirizzo, recapiti e quote: minimizzare, sempre.
Video e immagini
Riprese della videosorveglianza, volti, targhe.
Blocco II · il metro di giudizio
Tre domande da farsi prima di aprire qualunque strumento
01
Dove vanno a finire i file?
Restano sul mio computer o vengono caricati su un server? E in quale Paese sta quel server? La risposta cambia gli obblighi, non l'umore.
02
Chi li vede, e per quanto tempo?
Il fornitore li conserva? Li usa per addestrare i propri modelli? C'è un contratto ex art. 28 RGPD, o solo condizioni d'uso accettate con un clic?
03
Che cosa succede se sbaglia?
Chi risponde davanti all'assemblea, al condòmino, al Garante? La risposta è sempre la stessa: voi. E allora tanto vale governarlo.
Blocco II · la risposta pratica
La stanza chiusa: la cartella, non la chat
Non «apro una finestra e incollo»: un ambiente di lavoro delimitato — una sandbox — che vive sul computer dello studio. La macchina entra nella cartella del condominio, legge i documenti che ci sono, scrive i risultati lì dentro e non tocca nient'altro.
LA CARTELLA È IL PERIMETRO
Un progetto per condominio: fatture, millesimi, estratto conto, corrispondenza. La macchina vede quella cartella e lavora lì.
LE ISTRUZIONI STANNO DENTRO
Un file di regole permanenti accompagna la cartella: criteri di riparto, formati, ciò che non si fa mai.
GLI OUTPUT RESTANO LÌ
Excel, Word e PDF nascono nella sottocartella degli output: nessun passaggio fuori dallo studio.
Resta da verificare, e per iscritto: contratto ex art. 28 RGPD, uso dei dati per l'addestramento, tempi di conservazione, luogo del trattamento. Una volta sola, allegata all'AI Policy dello studio.
Il punto fermo di tutto il blocco
Si delega l'esecuzione.
Non si delega il giudizio.
L'art. 1130 c.c. non si è aggiornato: le attribuzioni sono dell'amministratore e la firma pure. Nessun fornitore di intelligenza artificiale risponde davanti all'assemblea.
Blocco III · da dove si comincia
La regola d'oro del comando
L'IA esegue istruzioni.
Non interpreta intenzioni.
Non legge nel pensiero e non conosce la storia del vostro condominio: tutto ciò che non le scrivete, non lo otterrete. Il novanta per cento delle delusioni nasce qui — non dallo strumento, dal comando.
Blocco III · il metodo
Cinque ingredienti: il metodo R.C.I.F.V.
Ruolo
«Agisci come amministratore con vent'anni di esperienza, esperto della l. 220/2012.»
Contesto
«Condominio MURAT, Bari, 12 unità, esercizio 2025: fatture, millesimi, estratto conto.»
Istruzione
«Redigi il consuntivo 2025 e il riparto per unità.»
Formato
«Excel con formule vive, un foglio per prospetto, valuta in euro.»
Vincoli
«Non inventare dati. Nessun nominativo di altri condòmini nella lettera.»
Blocco III · che cosa è cambiato negli ultimi mesi
Dal comando a pezzetti al mandato completo
«Leggi le fatture.» → «Ora fai la tabella.» → «Ora controlla.» → «Ora il riparto.»
Il professionista decide ogni passaggio: se sbaglia la sequenza, sbaglia il risultato. E la macchina non sa dove si vuole arrivare.
Che cosa voglio ottenuto, e perché mi serve. Quali materiali ha a disposizione. Quali sono i paletti. Quando deve fermarsi e chiamarmi. Come faccio a sapere che ha finito davvero.
Blocco III · le istruzioni per l'uso, aggiornate
Otto regole per i modelli di ultima generazione
1
Non chiedetegli di ricontrollarsi
Lo fa già da sé. L'istruzione «verifica sempre prima di consegnare» oggi fa lavorare due volte e peggiora l'esito.
2
Fatevi intervistare
Prima di partire, chiedetegli di farvi tre domande: è il modo più rapido di scoprire quello che non sapevate di dover dire.
3
Dategli il compito intero
Tutto in un colpo: obiettivo, materiali, paletti, criterio di fine. I passaggi intermedi li sceglie lui, meglio di noi.
4
Controllate che abbia finito
Nelle sessioni lunghe può annunciare un'azione senza compierla: l'ultimo paragrafo che promette non è un lavoro fatto.
5
Impegno e lunghezza non coincidono
Un lavoro accurato non è un testo lungo. Se non chiedete sintesi, arriva il doppio delle parole che servono.
6
Mettete un tetto agli aiutanti
Da solo apre molte sedute parallele: dirgli quante aprirne, e su quali aspetti, costa una riga.
7
Costruite una memoria
Meglio un file di regole che cresce a ogni correzione, che un comando sempre più lungo da riscrivere ogni volta.
8
Dite il perché, non solo il cosa
Se sa a che cosa serve il documento, sceglie meglio tutto il resto. Vale per le macchine come per le persone.
Rielaborazione delle indicazioni diffuse da Anthropic sul comando dei modelli Claude di quinta generazione (settembre 2026). Sono istruzioni del fornitore, non norme: cambiano con i modelli.
Blocco III · un anno di abitudini da rivedere
La regola che nel 2025 era d'oro, e oggi va cancellata
Era la regola che trasformava un assistente in un collaboratore. Oggi il ciclo lo fanno da soli.
«Esegui i sette controlli di quadratura. Se uno solo non torna, non consegnare: dimmi quale e perché.»
Quello che serve ancora — e che nessun modello può inventare — è il criterio oggettivo di uscita.
Blocco III · la mossa che nessuno fa
Ribaltare il comando: farsi intervistare prima di partire
«Prima di cominciare, fammi le tre domande la cui risposta cambierebbe di più il risultato.
Poi aspetta che io risponda.»
Evita il documento perfetto costruito sull'ipotesi sbagliata: il criterio di riparto che non era quello, l'assemblea che era di seconda convocazione, la data che era un'altra.
Blocco III · il moltiplicatore
Le istruzioni permanenti: insegnare una volta sola
Tab. A (millesimi generali): spese generali, assicurazione, compenso, verifiche, quota fissa acqua, 40% energia.
Tab. B (scale/ascensori): pulizia scale, manutenzione e verifiche ascensore, 60% energia.
Acqua a consumo: sui mc delle letture, mai a millesimi.
Controlli obbligatori: 7. Se uno fallisce, non consegnare.
Nelle lettere: mai il nominativo di un altro condòmino; si scrive «l'unità 1/A4».
La competenza tecnica non sta nel modello, sta in chi gli detta le regole. Per questo l'amministratore bravo, con l'IA, diventa molto più bravo — e quello approssimativo diventa pericoloso più in fretta.
Blocco IV
Dalle fatture al bilancio.
E poi la lettera.
Condominio «MURAT», Bari — dodici unità, tredici fatture, una PEC da riscontrare.
Blocco IV · il punto di partenza
La cartella com'è davvero, non come la vorremmo
E soprattutto: questa cartella sta sul computer dello studio. Non si carica da nessuna parte — è la macchina che entra lì dentro.
Blocco IV · passi 1 e 2
Dalle fatture al bilancio che quadra
Blocco IV · passo 3
I documenti che la legge pretende
Il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (art. 1130-bis, comma 1, c.c.).
Attenzione al nome. Il codice dice «nota sintetica esplicativa»: non è la nota integrativa del bilancio d'esercizio (art. 2427 c.c.). È l'errore che si legge più spesso — e che l'IA replica, se glielo si lascia fare.
Blocco IV · passo 4
Una PEC da riscontrare: due sì e due no
Accesso ai giustificativi 2025
Concesso. Due date alternative in studio, copie a spese della richiedente. Art. 1130-bis, comma 2, c.c.
Elenco dei morosi in bacheca
Negato. L'affissione in uno spazio accessibile a terzi è diffusione priva di base giuridica. Artt. 5 e 6 RGPD; art. 63, comma 1, disp. att. c.c.
Spiegazione dei criteri di riparto
Data. Energia 60/40 in assenza di contatori separati, acqua a consumo sui mc letti: criteri modificabili dall'assemblea.
Recapiti di tutti i condòmini
Negato. Il registro di anagrafe è tenuto per la gestione, non per costituire gruppi privati. Art. 1130, n. 6, c.c.
Quattro paragrafi, una pagina, quaranta secondi. Il giudizio su che cosa concedere è rimasto all'amministratore: alla macchina si è detto quale, e perché.
Blocco IV · il confine
Quattro cose che la macchina non ha fatto
Scegliere i criteri
Il 60/40 sull'energia è una scelta dell'amministratore, non un calcolo.
Decidere che cosa negare
Che l'elenco dei morosi non si affigga è una valutazione giuridica: gliel'ho data io.
Decidere che cosa portare in assemblea
Quali questioni pendenti esporre, come presentare la morosità, se chiedere la ratifica.
Firmare
La responsabilità ex art. 1130 c.c. resta dell'amministratore.
Per chi non vuole aspettare il Master
Cinque mosse da fare lunedì mattina
Aprite una cartella per un solo condominio
Quello che conoscete meglio. Nessun dato sanitario, nessun documento giudiziario.
Scrivete il file delle regole
Mezza pagina: criteri di riparto, come si chiamano i vostri documenti, che cosa non si fa mai.
Fatevi fare tre domande prima di partire
Le risposte che date finiscono nel file delle regole.
Date un criterio di uscita, non un'esortazione
«Se la quadratura non torna, non consegnare»: verificabile. «Controlla bene»: inutile.
Rileggete e firmate
Il documento che esce è una bozza. Diventa un atto quando ci mettete sopra il nome.
Nessuna di queste cinque mosse richiede di comprare qualcosa. Richiedono un'ora.
Se volete farlo voi, e non guardarlo fare
Master «AI per amministratori di condominio»
Il primo incontro è sulle regole. Nei quattro successivi si risolvono casi, in aula, sul proprio portatile. Iscrizioni: info@unaibergamo.it
Per chiudere
L'intelligenza artificiale non sostituirà l'amministratore di condominio.
Sostituirà l'amministratore che non la usa.
Avv. Luca Pietro Savi · Studio Legale · Via Matris Domini n. 11, Bergamo
segreteria@avvocatosavi.it · 035 0291809 · avvocatosavi.it
Convegno Unai · Bari, 26 settembre 2026 · D.M. 140/2014. I contenuti di questa pagina hanno finalità divulgativa e non costituiscono parere legale.