Un condomino comunica all’amministratore il proprio indirizzo di posta elettronica e lo autorizza espressamente a servirsene per ogni futura comunicazione. Per anni le convocazioni viaggiano su quel canale, senza che nessuno eccepisca nulla. Basta questo a rendere valida la convocazione dell’assemblea? Il Tribunale di Paola, con la sentenza n. 800 del 23 luglio 2026, risponde di no e annulla la delibera: le forme dell’articolo 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile sono inderogabili, e né il consenso del singolo né la prassi consolidata valgono a legittimare la posta elettronica semplice.
Il caso
Una comproprietaria aveva impugnato la delibera con cui l’assemblea aveva disposto il ripristino della rete fognaria e la riattivazione delle utenze comuni, lamentando di non avere mai ricevuto l’avviso di convocazione e di avere appreso della riunione soltanto dalla successiva trasmissione del verbale. Il condominio si difendeva osservando che l’avviso era stato inviato all’indirizzo di posta elettronica ordinaria abitualmente impiegato nei rapporti con l’amministratore, indirizzo che la stessa parte aveva a suo tempo indicato e autorizzato per ogni comunicazione futura.
Il verbale incompleto non basta ad annullare
La prima censura — la mancata indicazione nominativa degli assenti e dei rispettivi millesimi — non ha trovato accoglimento. Richiamando l’orientamento di legittimità (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 1108 del 19 gennaio 2026), il Tribunale ricorda che l’incompletezza del verbale non incide sulla validità della delibera quando vi si possa rimediare mediante un controllo aliunde: se dal verbale è comunque possibile ricostruire con certezza i presenti, i millesimi intervenuti e la ripartizione dei voti, l’omissione resta una mera irregolarità formale.
Perché l’e-mail semplice non è un canale valido
Diversa la sorte della seconda doglianza. L’articolo 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile prescrive quattro sole modalità per l’avviso di convocazione: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax, consegna a mano. Si tratta di un elenco tassativo, dettato a tutela della collegialità e degli interessi fondamentali di tutti i partecipanti, che devono essere soddisfatti in modo uniforme. L’avviso è infatti un atto recettizio: solo un canale che generi una traccia documentale della consegna all’indirizzo del destinatario — come la PEC, con le ricevute di accettazione e di consegna — fonda quella presunzione di conoscenza che l’articolo 1335 del Codice civile ricollega agli atti giunti all’indirizzo del destinatario. La posta elettronica ordinaria non offre nulla di tutto ciò.
Su questa linea si era già espressa la Corte di cassazione (Sez. II, ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025), in un caso del tutto sovrapponibile: la disciplina è inderogabile e l’autonomia privata non può scalfirla, né attraverso il consenso del singolo condomino, né mediante prassi difformi, né con clausole del regolamento condominiale che ammettano canali alternativi. La dichiarazione con cui il condomino autorizza l’uso del proprio indirizzo ordinario, dunque, non sposta nulla.
Che cosa devono fare amministratori e condomini
Per l’amministratore la conseguenza è immediata e riguarda l’organizzazione dell’ufficio: l’indirizzo e-mail comunicato dal singolo, per quanto utilizzato ogni giorno nella corrispondenza gestionale, non può sostituire i canali tipici. La convocazione va inviata a mezzo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, con conservazione della prova dell’invio e della ricezione; l’anagrafe condominiale (articolo 1130, n. 6, del Codice civile) va tenuta aggiornata anche quanto ai recapiti utili allo scopo. Una convocazione irregolare espone la delibera all’annullamento e l’amministratore alle conseguenti responsabilità, comprese quelle per le spese del giudizio.
Per il condomino che non abbia ricevuto l’avviso nelle forme di legge, il vizio è causa di annullabilità, non di nullità: va perciò fatto valere nel termine di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 del Codice civile, che decorre dalla comunicazione della delibera per gli assenti e dalla data della deliberazione per i dissenzienti. Lasciato spirare quel termine, la delibera consolida i propri effetti, per quanto irregolare sia stata la convocazione.
L’approfondimento su NT+ Condominio
La sentenza è commentata per esteso nell’articolo La convocazione inviata con e-mail ordinaria non salva la delibera, a firma dell’Avv. Luca Savi e della Dott.ssa Laura Capelli, pubblicato su NT+ Condominio de Il Sole 24 Ore.
Lo Studio assiste condomini e condominì nell’impugnazione delle delibere assembleari e nella verifica preventiva della regolarità delle convocazioni e dei verbali. Per un esame del caso concreto è possibile contattare la segreteria.
