Il divieto di distacco nel regolamento è nullo, ma chi può riallacciarsi all’impianto comune ne paga il rinnovo.
Con la sentenza n. 13046 del 18 settembre 2026, il Tribunale di Roma, Sez. V civile, ha riconosciuto legittimo il distacco di una condomina dall’impianto centralizzato di riscaldamento, nonostante il divieto contenuto nel regolamento, ma ha respinto l’impugnazione della delibera che la chiamava a contribuire alla sostituzione della caldaia, perché la sua unità può essere riallacciata in ogni momento.
Il caso
La condomina aveva impugnato la delibera che approvava il consuntivo e il preventivo della gestione del riscaldamento e il preventivo per la sostituzione della caldaia, chiedendo anche l’accertamento della legittimità del proprio distacco. Il condominio le opponeva la clausola del regolamento che vietava il distacco. In via preliminare il Tribunale ha determinato il valore della causa sulla base dell’intera delibera impugnata, e non della sola quota contestata.
Il divieto regolamentare cede
La clausola che preclude in radice la rinuncia all’impianto comune contrasta con l’articolo 1118, comma 4, del Codice civile, che consente il distacco quando non ne derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condòmini. Decisiva è stata la consulenza tecnica: l’impianto, adeguato alla contabilizzazione del calore prevista dal D.lgs. 102/2014, era dotato di valvole termostatiche e contabilizzatori su ogni radiatore e di pompe a inverter, sicché il flusso si adatta alla richiesta delle singole abitazioni. Con due sole unità distaccate, il consulente ha escluso sia gli squilibri sia gli aggravi. La condomina è stata quindi esonerata dalle spese di consumo dalla data del distacco; restano a suo carico i consumi involontari e le spese straordinarie.
La caldaia nuova si paga
Il passaggio di maggiore interesse riguarda la caldaia. Le diramazioni condominiali corrono ancora nelle murature dell’appartamento e i rubinetti di intercettazione installati per il distacco consentono di riallacciarsi con modeste lavorazioni; la nuova caldaia, inoltre, ha potenza sufficiente a servire anche l’unità distaccata. L’impianto centralizzato resta perciò un accessorio di proprietà comune, e la delibera che ne ripartisce la sostituzione anche sulla condomina è legittima.
Le ricadute operative
Per chi intende distaccarsi, la reversibilità dell’intervento è insieme una garanzia e un vincolo: conserva la possibilità di tornare all’impianto comune, ma ne mantiene i costi di rinnovo. Per l’amministratore, la pronuncia conferma che il divieto assoluto di distacco nel regolamento non regge e che il riparto delle spese straordinarie dell’impianto può legittimamente includere i condòmini distaccati, se il riallaccio resta tecnicamente possibile.
Commento a cura dell’Avv. Luca Savi e della Dott.ssa Laura Capelli.
Lo Studio assiste condòmini e amministratori nelle questioni sul distacco dall’impianto centralizzato e nell’impugnazione delle delibere sul riparto delle spese. Per un esame del caso concreto è possibile contattare la segreteria.
