Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · di Luca Savi
L’amministratore deve vigilare e pr evenire i rischi or dinari, ma non può esser e trasformat o in assicur atore univ ersale dei disas tri natur ali
La proprietaria di villetta conveniva in giudizio il condominio confinante, accusandolo di aver provocato un
grave allagamento del suo giardino e dei locali seminterrati. Secondo la condomina, i lavori commissionati
dall’amministratore per migliorare il deflusso delle acque piovane avevano alterato gli equilibri del terreno,
aprendo un varco che durante un temporale aveva trasformato il confine in una diga mal costruita. Il
condominio replicava sostenendo che le cause andassero cercate altrove: nelle piogge torrenziali e nel
malfunzionamento della rete fognaria pubblica.
La prima questione riguardava la legittimazione passiva. Il condominio si dichiarava estraneo, sostenendo di
non essere nemmeno titolare dell’area da cui sarebbero provenuti i danni. Il Tribunale, richiamando
l’insegnamento delle Sezioni unite (16 febbraio 2016, n. 2951), ha colto l’occasione per ribadire la distinzione
fra legittimazione e titolarità sostanziale. Non si trattava di chi poteva stare in giudizio, ma di chi fosse
effettivamente responsabile: una differenza sottile, ma dirimente, che rimandava al merito della causa e non a
Il Tribunale di Firenze, nella sentenza 2338 del 1° luglio 2025, ha ricordato che l’articolo 2051 del Codice civile
impone al custode una responsabilità oggettiva, ma non illimitata. L’onere dell’attore si esaurisce nella prova
del nesso tra la cosa in custodia e il danno; spetta al custode dimostrare l’esistenza di un caso fortuito,
quell’evento esterno, imprevedibile e inevitabile che spezza la catena causale. Nel caso concreto, la consulenza
tecnica ha rivelato che le infiltrazioni erano dovute a piogge di eccezionale intensità e al mancato
assorbimento da parte del collettore fognario principale. Lo scavo condominiale, pur incompleto e discutibile,
non aveva avuto un ruolo determinante.
Il Tribunale ha, dunque, ritenuto che l’allagamento fosse riconducibile a un «quid imponderabile», come
direbbe la Cassazione (sezione III, 20 novembre 2019, n. 30521; Sezioni unite, 30 giugno 2022, n. 20943), e
quindi a un caso fortuito capace di liberare il custode da responsabilità. In altri termini, non ogni goccia
d’acqua che supera il confine è imputabile al condominio: quando entrano in gioco piogge eccezionali e
infrastrutture pubbliche difettose, la custodia non basta a fondare una condanna.
La sentenza fiorentina offre un monito chiaro: l’amministratore deve vigilare e prevenire i rischi ordinari, ma
non può essere trasformato in assicuratore universale dei disastri naturali. La responsabilità da custodia resta
severa, ma non si estende fino a coprire l’imprevedibile e l’inevitabile. È il segno di un equilibrio: tutelare il
danneggiato sì, ma senza addossare al condominio colpe che appartengono più al cielo che alla terra.
