Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · di Luca Savi
Amministratore in prorogatio: niente compenso oltre il
primo anno. I temi di NT+ Le ultime sentenze
di Luca Savi – coordinatore scientifico Unai Bergamo
Chiarezza e intellegibilità del rendiconto: più di un requisito formale
Limiti della prorogatio dell’amministratore: un argine chiaro
Criteri legali di riparto delle spese: l’assemblea non è sovranaCon la sentenza 5036/2025, pubblicata il 21 maggio, il Tribunale di Napoli ha ribadito principi fondamentali
sulla validità delle deliberazioni assembleari, soffermandosi in particolare su tre aspetti chiave: la redazione
del rendiconto condominiale, il regime della prorogatio dell’amministratore e il rispetto dei criteri legali di
La pronuncia si inserisce nel solco della giurisprudenza più recente della Cassazione (Cassazione Sezioni
unite 9839/2021; Cassazione 12927/2022; Cassazione 2580/2024; Cassazione 1370/2023), offrendo spunti
operativi preziosi per amministratori, professionisti e giudici di merito.
Il Tribunale ha sottolineato che il rendiconto condominiale non può limitarsi a una mera elencazione di voci
di spesa e di entrata. Deve invece: «essere idoneo a rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di
spesa, con le quote di ripartizione.» (Cassazione 1370/2023).
Ciò significa che ogni condomino deve essere messo in grado di comprendere come sono state impiegate le
somme versate e quale sia la reale situazione patrimoniale del condominio. Mancanze o imprecisioni che
rendano opaca tale comprensione comportano l’annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto.
Nel caso esaminato, il Tribunale ha evidenziato che l’omessa rappresentazione dei flussi della gestione
straordinaria, la carente esposizione di debiti e crediti e l’incompletezza dei dati bancari avevano
compromesso la chiarezza e l’intellegibilità del rendiconto.
Sul tema della prorogatio, il Tribunale ha ribadito un principio fondamentale: l’amministratore può restare in
carica in regime di prorogatio solo per un anno. Oltre tale termine, è necessaria una nuova nomina
assembleare che specifichi in modo analitico il compenso, come prescritto dall’articolo 1129, comma 14 Codice
civile. «In assenza di tale indicazione, la delibera è nulla.» (Cassazione 12927/2022; Tribunale Napoli
E soprattutto: se la prorogatio si protrae oltre il primo anno, l’amministratore non ha diritto ad alcun
compenso per l’attività svolta. In tal caso, può solo eseguire attività urgenti e necessarie, senza maturare
ulteriori diritti economici nei confronti del condominio. Questa previsione tutela i condòmini da gestioni «in
prorogatio sine die», che finirebbero per ledere il principio di trasparenza e il diritto dell’assemblea a un
controllo periodico dell’amministratore.
Nel caso deciso, la riconferma dell’amministratore per due anni senza indicazione analitica del compenso ha
comportato la nullità della relativa delibera.
Un altro punto centrale della sentenza riguarda il rispetto dei criteri legali di riparto delle spese. Il Tribunale
ha richiamato il principio, consolidato dalle Sezioni unite della Cassazione, secondo cui: «le attribuzioni
dell’assemblea non comprendono il potere di introdurre criteri di riparto differenti da quelli previsti ex lege o
dalle tabelle millesimali è annullabile. Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto illegittima la ripartizione
paritaria di spese su un impianto comune, così come l’attribuzione impropria di spese relative all’ascensore.
La sentenza del Tribunale di Napoli costituisce un chiaro monito per gli operatori condominiali. La corretta
gestione del condominio passa attraverso un rendiconto redatto in modo completo, leggibile e trasparente, il
rispetto rigoroso dei limiti della prorogatio dell’amministratore (senza diritto al compenso oltre il primo
anno), l’osservanza puntuale dei criteri legali e regolamentari di riparto delle spese.
Come ricorda la giurisprudenza più recente, la forma è sostanza: ogni violazione di queste regole mina la
validità delle delibere e può compromettere la gestione stessa della vita condominiale.
