Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · di Luca Savi
Anche la multiproprietà parla condominiale
L’organizzazione turnaria non è zona franca, e ogni decisione assembleare deve rispettare la cornice dettata dagli articoli 1136 e 67
disposizioni attuativ e, pena la sua annullabilità
La natura condominiale della multiproprietà
Assemblea irregolare = delibera annullabile
La portata sistemica della pronunciaQuando l’assemblea di una multiproprietà delibera, deve seguire le stesse regole di un condominio? Il
Tribunale di Genova, con la sentenza 1889/2025, risponde in modo netto, chiarendo che la disciplina del
condominio negli edifici, con particolare riferimento alla validità delle delibere assembleari e ai quorum
costitutivi e deliberativi, si applica anche alle multiproprietà alberghiere, quando sussistono determinati
Una pronuncia di sistema, che sgombra il campo da vecchie incertezze e richiama gli operatori alla necessità
di gestire tali strutture nel rispetto delle regole codicistiche in materia condominiale, a partire dall’articolo
1136 Codice civile e dall’articolo 67 disposizioni attuative Codice civile.
Il giudice ligure riconduce la fattispecie alla nozione di condominio turnario, sulla base di elementi normativi
e contrattuali: l’articolo 1117 Codice civile, nella versione introdotta dalla legge di riforma 220/2012, estende
espressamente il campo di applicazione delle norme condominiali anche ai titolari di godimento periodico; il
regolamento della comproprietà richiama in modo espresso l’articolo 1136 Codice civile, disponendo che «per
quanto non previsto si applicano, anche in via analogica, le norme sul condominio»; ciascun partecipante alla
multiproprietà è titolare di una quota millesimale relativa a una specifica suite, per un periodo
predeterminato, a conferma dell’esistenza di diritti esclusivi su porzioni distinte, in coesistenza con diritti
Ne consegue che non si tratta di una semplice comunione ordinaria, bensì di una forma particolare di
condominio, sia pure organizzato secondo criteri temporali, in cui ogni titolare è assimilabile a un condomino
Sulla base di questa premessa, il Tribunale applica alla lettera l’articolo 67 disposizioni attuative, secondo cui:
«Ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se
i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore
Nel caso deciso, un unico delegato ha rappresentato oltre 370 millesimi su 1000, senza esibire alcuna delega
scritta né indicare i nominativi dei deleganti. Una violazione grave, che ha comportato la irregolare
costituzione dell’assemblea e dunque l’annullabilità della deliberazione, ai sensi dell’articolo 1137 Codice cvile,
come chiarito dalla Cassazione a Sezioni unite (9839/2021).
La sentenza di Genova rappresenta un importante punto fermo in materia di multiproprietà: quando la
struttura si fonda su un’organizzazione millesimale, con godimento esclusivo turnario di singole unità, trova
piena applicazione la disciplina condominiale, sia per quanto riguarda la validità delle delibere, sia per gli
Viene così superata ogni residua incertezza circa l’inquadramento giuridico di tali realtà complesse, che
