Pubblicato su NT+ Condominio â Il Sole 24 Ore · 18 Marzo 2026 · di Luca Savi
La circolare 674/2026 della Direzione centrale dei vigili del fuoco chiarisce lâinquadramento antincendio di bar e ristoranti, distinguendoli dai locali di pubblico spettacolo. Il documento assume rilievo concreto nei condomìini, dove queste attività sono spesso collocate al piano terra e interagiscono con le parti comuni.
Niente Scia antincendio per bar e ristoranti In linea generale, bar e ristoranti non rientrano tra le attività soggette al Dpr 151/2011, poiché non inclusi nellâAllegato I. Non è quindi richiesta, di regola, la Scia antincendio. Lâassoggettamento può però derivare da attività accessorie â ad esempio centrali termiche oltre 116 kW â oppure dalla compresenza con attivitá soggette a specifica regola tecnica.
Gestione dellâemergenza Il punto centrale non è tanto il titolo amministrativo, quanto la gestione del rischio. Il datore di lavoro deve comunque effettuare la valutazione del rischio incendio ai sensi del Dm 3 settembre 2021 e predisporre, nei casi previsti dal Dm 2 settembre 2021, un piano di emergenza che tenga conto non solo dei lavoratori ma di tutti gli âoccupantiâ, quindi anche dei clienti.
Nei condomìni questo dato assume rilievo strutturale. Lâaffollamento del locale commerciale può incidere sulle vie di esodo comuni, sulâutilizzo dellâandrone, dei corridoi o dei cortili interni. Se lâaccesso al pubblico avviene attraverso parti comuni, la pianificazione dellâemergenza deve coordinarsi con la configurazione dellâedificio. In caso di evacuazione, infatti, il deflusso degli avventori può interferire con quello dei residenti.
Amministratore e dovere organizzativo sulle parti comuni Lâamministratore non assume obblighi diretti in materia di prevenzione incendi del singolo esercizio, ma resta responsabile della sicurezza delle parti comuni. Ne consegue un dowere di vigilanza in senso organizzativo: verificare che lâattività non modifichi lâuso delle vie comuni in modo incompatibile con la loro destinazione, che non vengano ostruite le uscite e che eventuali impianti tecnologici installati per il locale non compromettano la sicurezza dellâedificio.
Sul piano civilistico, lâarticolo 844 Codice civile e lâarticolo 1122 Codice civile restano parametri di riferimento.
Lâesercizio dellâattività commerciale è legittimo, ma non può tradursi in un aggravamento del rischio o in una alterazione delle condizioni di sicurezza del fabbricato. In presenza di aumento significativo dellâaffollamento o di modifiche alle strutture comuni, lâassemblea può richiedere adeguamenti tecnici o prescrivere modalità esecutive idonee a garantire la sicurezza collettiva.
Conclusioni La circolare non introduce nuovi obblighi per i condomìni, ma evidenzia un dato sostanziale: la sicurezza antincendio del locale commerciale e quella dellâedificio non sono ambiti separati. La pianificazione dellâemergenza deve considerare lâinterazione tra attività aperta al pubblico e struttura condominiale, con un approccio coordinato tra gestore e amministratore.
