Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 07 Aprile 2025 · di Luca Savi
Negli ultimi anni, il tessuto urbano delle principali città italiane, in special modo quelle d’arte come Roma, Firenze e Venezia, ha conosciuto una crescita esponenziale di attività ricettive di tipo extra-alberghiero, tra cui i bed & breakfast, spinti dal fenomeno dell’affitto breve e dalla crescente domanda turistica. Se da un lato tali attività costituiscono un’opportunità economica per i proprietari e rispondono a nuove forme di mobilità turistica, dall’altro lato pongono delicate questioni giuridiche, soprattutto laddove vengano esercitate in contesti condominiali destinati ad uso esclusivamente residenziale. L’ordinanza 2770 del 4 febbraio 2025 della seconda sezione civile della Cassazione è fondamentale per comprendere i limiti entro cui tali attività possono svolgersi e i poteri di reazione riconosciuti al condominio.
Natura e opponibilità delle clausole regolamentari La Cassazione, confermando l’impostazione di precedenti decisioni di merito, valorizza la natura di servitù reciproche delle clausole limitative contenute nei regolamenti condominiali di tipo contrattuale. Si tratta, in sostanza, di vincoli reali che incidono sul diritto dominicale dei singoli condòmini, imponendo limiti alle destinazioni d’uso delle singole unità, nell’interesse della collettività condominiale.
Da tempo Cassazione 23/2004 aveva chiarito che per produrre effetti nei confronti dei terzi acquirenti, tali limitazioni devono essere contenute in regolamenti approvati all’unanimità e trascritti. In tal senso, l’ordinanza 2770/2025 fa corretta applicazione dei principi enunciati già in Cassazione 6769/2018, valorizzando la differenza tra eccezioni in senso stretto e in senso lato: l’inopponibilità delle clausole non trascritte rientra in queste ultime e può essere rilevata anche d’ufficio.
Nel caso di specie, il regolamento era stato trascritto nel 1930, e la Corte, con richiamo a Cassazione 587/1971, ha ritenuto sufficiente che la nota di trascrizione consentisse l’individuazione del regolamento come tale, anche se priva di analitica enunciazione della singola clausola. La valutazione è stata condotta alla luce dell’articolo 1940 del Codice civile del 1865, allora vigente, il quale richiedeva «una assoluta incertezza» per invalidare la trascrizione. Tale approccio conservativo consente di tutelare l’affidamento dei condòmini e rafforza la certezza del diritto.
Il conduttore e il rispetto del regolamento condominiale La decisione analizza con rigore il rapporto tra contratto di locazione e regolamento condominiale. In particolare, è stato valorizzata la norma del contratto di locazione, con cui il conduttore si era impegnato espressamente a rispettare il regolamento condominiale.
In base all’articolo 1586 Codice civile, se sull’immobile locato gravano servitù che ne limitano l’uso, il conduttore può agire nei confronti del locatore per ottenere la risoluzione o la riduzione del canone, ma non può invocare tali limitazioni come giustificazione per contravvenire agli obblighi assunti. Si realizza qui una convergenza tra responsabilità contrattuale e obbligazioni reali: il conduttore, pur non essendo parte del regolamento, si trova ad esso vincolato in forza del contratto con il locatore.
La Corte richiama, poi, giurisprudenza costante (Cassazione 24188/2021; Cassazione 11383/2006; Cassazione 15756/2001), secondo cui il condominio può agire direttamente contro il conduttore per ottenere il rispetto 1/3 delle clausole regolamentari.
In tale ottica l’amministratore è legittimato ad agire ex articolo 1130 Codice civile, in quanto preposto alla tutela del decoro e della destinazione funzionale dell’edificio. Detto potere trova fondamento nella giurisprudenza storica (Cassazione 1131/1985) e si è cristallizzato definitivamente nelle più recenti Cassazione 12259/2023 e Cassazione 30302/2022.
Il significato del divieto di case di alloggio e la riconducibilità ai B&B Il cuore semantico dell’ordinanza risiede nell’interpretazione della clausola regolamentare che vietava la destinazione degli appartamenti a case di alloggio. Il ricorrente aveva sostenuto che tale formulazione non potesse includere i B&B, ma la Corte ha fornito una lettura conforme ai criteri dell’articolo 1362 Codice civile e seguenti, fondando la propria analisi su un’interpretazione logico-sistematica.
La giurisprudenza ha sempre richiesto che i divieti regolamentari siano chiari, specifici e inequivoci (Cassazione 38639/2021; Cassazione 15222/2023). Tuttavia, è ammesso che clausole non tassative possano includere, per identità di funzione, anche destinazioni non nominate, se queste risultano comunque idonee a turbare il decoro o la tranquillità dell’edificio.
Nel caso dei B&B, si tratta di attività che, pur gestite in forma familiare, comportano un afflusso periodico di terzi estranei nell’immobile, con implicazioni sull’utilizzo delle parti comuni, sulla sicurezza e sulla percezione di residenzialità del fabbricato. La Cassazione ha dunque ritenuto che l’attività di B&B sia pienamente assimilabile alla nozione di «casa di alloggio», stante la funzione ricettiva, la durata transitoria dei soggiorni e la struttura organizzativa similare.
La decisione si mostra coerente con Cassazione 21307/2016 e con l’indirizzo secondo cui anche le destinazioni non continuative possono rientrare nei divieti, se violano la ratio del regolamento.
Azione confessoria della servitù La Corte ha ribadito che l’azione promossa dal condominio per far valere il divieto regolamentare assume la forma dell’azione confessoria della servitù, con la quale si chiede l’accertamento del diritto reale limitativo e la cessazione della violazione. In tal caso, il proprietario dell’unità interessata è litisconsorte necessario, in quanto soggetto su cui grava il peso reale. Tuttavia, ciò non impedisce che il condominio agisca anche contro il conduttore, titolare di un diritto personale di godimento, ma comunque in grado di pregiudicare l’efficacia della servitù (Cassazione 2403/2024; Cassazione 15222/2023).
La Corte esclude, infine, la necessità del litisconsorzio con tutti i condòmini, richiamando la nota Cassazione Sezioni unite 1900/2025, che ha chiarito come il giudicato formatosi su un’azione confessoria non si estenda automaticamente agli altri rapporti, trattandosi di obbligazioni autonome, seppur fondate sul medesimo regolamento.
La transazione con la locatrice e il venir meno dell’interesse al risarcimento L’ultimo frammento dell’ordinanza è dedicato alla domanda riconvenzionale del conduttore contro la locatrice, volta a ottenere un risarcimento per l’interruzione forzata dell’attività. La Corte, con riferimento all’articolo 372 Codice procedura civile, ha ritenuto ammissibile la produzione in sede di legittimità dell’accordo transattivo con cui il conduttore aveva rinunciato espressamente ad ogni pretesa.
Si applica, in questo contesto, il principio espresso da Cassazione Sezioni unite 4186/1981, secondo cui il difetto sopravvenuto di interesse comporta l’inammissibilità del ricorso. In ogni caso, la responsabilità del locatore sarebbe stata comunque esclusa, alla luce dell’impegno assunto dal conduttore a rispettare il regolamento e della prova fornita circa la sua effettiva conoscenza.
Conclusioni L’ordinanza segna un ulteriore passo nella chiarificazione delle interferenze tra diritto condominiale, contratti di locazione e attività economiche esercitate in ambito residenziale. Ribadisce che il rispetto delle clausole regolamentari non può essere eluso attraverso la stipula di contratti di locazione che non prevedano 2/3 idonee cautele, e conferma il potere dell’amministratore di agire anche contro i conduttori. In un contesto normativo ancora privo di una disciplina organica delle attività ricettive extra-alberghiere, il diritto condominiale si conferma strumento di equilibro, e forse ultimo baluardo, tra le esigenze dell’iniziativa privata e il rispetto della convivenza civile.
