Pubblicato su NT+ Condominio – Il Sole 24 Ore – 21 Maggio 2026 – di Luca Savi
Il manufatto non deve però incidere sull’utilizzo del pianerottolo secondo la sua naturale destinazione di transito e accesso alle altre unità immobiliari.
Con l’ordinanza 8012/2026 del 31 marzo, la II sezione civile della Cassazione ha affermato che il singolo condomino può apporre un cancello sul pianerottolo comune per ragioni di sicurezza, utilizzando in modo più intenso il bene condominiale, senza necessità del consenso unanime degli altri partecipanti, purché non sia alterata la destinazione dell’area e resti garantito il pari uso a tutti i contitolari.
La vicenda
L’impugnazione riguardava una delibera adottata a maggioranza, con la quale era stata autorizzata l’installazione di un cancello sul pianerottolo antistante le due porte di ingresso di un’unica abitazione originaria, per una superficie di circa un metro quadro. Una condomina dissenziente aveva eccepito la nullità della delibera e chiesto la rimozione del manufatto, deducendo la sottrazione di parte del bene comune all’uso collettivo. Tribunale e Corte d’appello avevano accolto la domanda, ritenendo necessario il consenso unanime dei condòmini.
La legittimazione passiva
Superata l’eccezione sulla carenza di autorizzazione assembleare — l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c., può resistere all’impugnazione di delibere relative a parti comuni senza necessità di ratifica (Cass. SU 18331/2010; Cass. 23550/2020) — il Collegio ha parimenti escluso la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei condòmini beneficiari della delibera: l’azione diretta a eliminare un manufatto abusivo sulla cosa comune è legittimamente rivolta al solo condominio, unico contraddittore necessario.
Il perimetro dell’art. 1102 c.c.
Accogliendo la censura del condominio ricorrente, la Corte ha ribadito che l’art. 1102 c.c. consente modifiche strutturali della cosa comune e anche una «sottrazione parziale e limitazione all’uso comune», purché non sia pregiudicato l’utilizzo da parte degli altri né sia alterata la destinazione del bene. Il pari uso non postula identità di utilizzazione né uso contemporaneo: i sacrifici alle facoltà di godimento vanno individuati in concreto e non in astratto (da ultimo Cass. 2971/2023).
L’errore del giudice d’appello
La Corte di merito è incorsa in errore nel ritenere inammissibile ogni modifica del bene comune in difetto di consenso unanime, nonostante avesse essa stessa accertato che il cancello non incideva minimamente sull’utilizzo del pianerottolo secondo la sua naturale destinazione di transito e accesso alle altre unità immobiliari. La sentenza è stata cassata con rinvio alla medesima Corte d’appello, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.
