Pubblicato su NT+ Condominio – Il Sole 24 Ore – 12 Maggio 2026 – di Laura Capelli
L’unanimità realizza il metodo contrattuale richiesto per le decisioni che incidono sulle proprietà esclusive.
Con la sentenza n. 388/2026 del 17 marzo, la Corte d’appello di Catanzaro, I sezione civile, ha confermato la validità di una delibera che autorizzava la chiusura dei balconi con profilati metallici e vetro, pur incidendo su beni di proprietà esclusiva. Il Collegio ha stabilito che l’approvazione all’unanimità integra il consenso contrattuale di ogni singolo proprietario, colmando il limite che preclude all’assemblea di deliberare a maggioranza su beni privati.
La vicenda
Una condomina proprietaria al quinto piano di un edificio aveva citato in giudizio la vicina del piano sottostante, lamentando che quest’ultima avesse ancorato la propria veranda alla soletta del balcone sovrastante senza alcun consenso preventivo. La convenuta si era difesa producendo una delibera del 10 maggio 1974, approvata all’unanimità, che autorizzava la chiusura dei balconi del lato ovest dell’edificio. Il Tribunale di Cosenza aveva rigettato la domanda attorea. L’appellante impugnava la sentenza, deducendo che l’assemblea non possa deliberare su beni esclusivi neppure all’unanimità, essendo sempre richiesto il negozio contrattuale.
Il nodo giuridico
La Suprema corte ha ripetutamente affermato che «l’assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini» e che «qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni non può essere adottata seguendo il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi» (Cass. civ., ord. 16953/2022). La nullità colpisce le delibere maggioritarie su beni privati, ed è rilevabile in ogni tempo anche da chi abbia votato favorevolmente.
Il ragionamento del Collegio
La Corte ha tracciato un distinguo fondamentale tra delibere a maggioranza e delibere all’unanimità: la seconda forma incorpora il consenso espresso di ciascun proprietario e vale come manifestazione di volontà contrattuale collettiva. Ragionando ex negativo rispetto alla nullità stabilita per le delibere maggioritarie, il Collegio ha ritenuto la delibera del 1974 pienamente valida. A conferma ulteriore, nel corso del giudizio è emerso che l’appellante aveva essa stessa realizzato una veranda nel proprio balcone in forza della medesima autorizzazione assembleare.
