Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 01 Ottobre 2025 · di Luca Savi
Non più alberi che sconfinano o muretti eretti oltre confine: la disputa approdata davanti alla Corte veneziana e risolta dalla pronuncia della Corte d’appello numero 2677 del 31 luglio scorso riguardava l’installazione di un climatizzatore. Il vicino si era opposto, sostenendo che l’impianto violasse la distanza legale e che i lavori di installazione avrebbero richiesto l’accesso al suo fondo. La Corte ha dichiarato il diritto del proprietario a installare l’apparecchiatura, riconoscendogli al tempo stesso il diritto di accedere al fondo del vicino, se necessario, per completare l’opera.
La questione non era solo di cortesia fra vicini, ma si collocava nell’interstizio tra l’autonomia proprietaria e i limiti imposti dalla normativa sulle distanze. Il ricorrente sosteneva che l’installazione del climatizzatore, inclusa la parte esterna, configurasse un’opera permanente tale da richiedere il rispetto delle distanze minime ex articolo 873 del codice civile. In subordine, contestava che i lavori di installazione, richiedendo l’accesso al suo terreno, fossero illegittimi.
La Corte d’appello di Venezia ha richiamato la consolidata distinzione tra costruzioni in senso stretto e impianti di servizio. Un climatizzatore — anche nella sua unità esterna — non costituisce una costruzione soggetta alle distanze di cui all’art. 873 c.c., bensì un impianto tecnologico pertinenziale, la cui installazione risponde all’ordinario godimento dell’immobile. L’opposizione del vicino, per essere legittima, avrebbe dovuto fondarsi su motivazioni tecnicamente fondate: pericolo di danni strutturali, reali interferenze con la stabilità dell’edificio, o altri pregiudizi concreti e dimostrabili.
Per quanto riguarda il diritto di accesso al fondo, la Corte ha applicato il principio di cui all’articolo 843 c.c., che obbliga il proprietario a consentire l’accesso al proprio fondo quando ciò sia necessario per la costruzione o riparazione di un muro o di un’altra opera sul fondo contiguo. Estendendo per analogia tale disposizione all’installazione di impianti tecnologici, il giudice ha riconosciuto il diritto dell’istante ad accedere al fondo del vicino per completare i lavori, nel rispetto del principio di minima invasione e dietro corresponsione dell’eventuale indennizzo per gli eventuali danni arrecati.
Il principio affermato dalla Corte veneziana ha una portata pratica rilevante: l’opposizione all’installazione di un climatizzatore deve basarsi su motivazioni tecnicamente fondate, non su discorsi estetici o relativi al rumore che si assume verrà prodotto. Il vicino non può vietare tout court l’installazione, né negare l’accesso al fondo, a meno che non dimostri un danno concreto, proporzionato e non altrimenti evitabile.
La sentenza si inserisce in un quadro più ampio di pronunce che tendono a bilanciare il diritto di proprietà con le esigenze di adeguamento tecnologico degli edifici, riconoscendo che il godimento ordinario di un immobile include oggi anche l’installazione di impianti di comfort. In un’epoca in cui la transizione climatica impone l’efficientamento energetico degli edifici, la giurisprudenza si adegua, riconoscendo che i diritti dei proprietari non possono essere compressi da opposizioni di facciata.
