Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 04 Settembre 2025 · di Luca Savi
Il compenso dell’amministratore di condominio è soggetto a prescrizione quinquennale o decennale? E ancora: il credito può dirsi provato in base alle sole delibere condominiali di approvazione del bilancio? Il Tribunale di Torino (sentenza 3207/2025) risponde con chiarezza, chiarendo anche che l’approvazione del bilancio consuntivo costituisce titolo valido e vincolante per la riscossione del compenso, se non impugnata.
Il cuore della decisione è rappresentato dalla negazione della natura periodica del compenso dell’amministratore. Il giudice torinese si discosta dall’orientamento minoritario che vorrebbe applicare la prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c. (riservata ai crediti che si rinnovano ad intervalli non superiori all’anno), affermando invece che il compenso dell’amministratore è un credito di natura professionale, soggetto alla prescrizione ordinaria decennale ex art. 2946 c.c.
Un’impostazione che contrasta parzialmente con la recente sentenza del Tribunale di Milano (n. 2100/2025), che in fattispecie analoga aveva invece privilegiato la prescrizione quinquennale. La divergenza giurisprudenziale rispecchia una tensione irrisolta tra chi qualifica il rapporto come mandato professionale continuativo e chi, invece, lo riconduce a una prestazione periodica con corrispettivo annuale.
Sul secondo punto — la prova del credito — il Tribunale afferma che la delibera assembleare di approvazione del rendiconto, se non impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c., diviene vincolante per tutti i condòmini e costituisce titolo idoneo a dimostrare il compenso spettante all’amministratore. Non occorre che il compenso sia stato oggetto di una delibera apposita: è sufficiente che risulti, anche implicitamente, dal bilancio approvato.
La sentenza ha rilevanza pratica immediata per gli amministratori che si trovino a dover agire in giudizio per il recupero di compensi non corrisposti. Il termine decennale offre un orizzonte temporale più ampio rispetto a quello quinquennale, riducendo il rischio di perdita del diritto per decorso del tempo. Al contrario, i condomìni che intendano contestare il credito dell’amministratore dovranno farlo tempestivamente, impugnando le delibere di approvazione del bilancio entro il termine di legge.
Sul piano dell’amministrazione condominiale, la pronuncia rafforza l’importanza della corretta redazione e approvazione del rendiconto: un bilancio approvato senza impugnazione costituisce non solo uno strumento contabile, ma anche un atto con effetti giuridici vincolanti sul piano della prova del credito professionale dell’amministratore.
Resta aperta, in attesa di un intervento chiarificatore della Corte di Cassazione, la questione della prescrizione applicabile: quinquennale o decennale. La divergenza tra Torino e Milano segnala la necessità di un orientamento uniforme, che consenta agli operatori del settore di pianificare con certezza le azioni di recupero crediti e le difese dei condomìni.
In attesa di tale chiarimento, la prudenza suggerisce di agire entro cinque anni dall’esigibilità del credito, così da evitare eccezioni di prescrizione in sede giudiziale, indipendentemente dall’orientamento del tribunale competente.
