Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 21 Aprile 2025 · di Luca Savi
Con la risoluzione 23/E del 3 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate compie un passo decisivo nel riallineamento della prassi fiscale ai principi affermati dalla Cassazione in tema di tassazione degli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli, con particolare rilievo per gli impianti fotovoltaici.
Trasferimento e costituzione di diritti reali: il diritto di superficie (art. 952 c.c.) consente la separazione tra proprietà del suolo e proprietà della costruzione. La giurisprudenza ha distinto tra “trasferimento” e “costituzione” di diritti reali. Le ordinanze Cassazione 3461/2021 e 27293/2024 hanno stabilito che l’atto costitutivo non configura un trasferimento di diritti dominicali, ma la nascita di un diritto di godimento.
La conseguenza tributaria: non sussistendo un passaggio di titolarità immobiliare, l’imposta di registro si applica con l’aliquota ordinaria del 9% (primo periodo dell’art. 1), e non con quella del 15% riservata al trasferimento di proprietà fondiaria agricola.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 23/E, supera le precedenti posizioni (circolare 36/E del 2013). La riduzione dell’imposta dal 15% al 9% comporta un impatto fiscale positivo per il settore delle energie rinnovabili, incentivando lo sviluppo di impianti fotovoltaici su terreni agricoli tramite il diritto di superficie.
