Pubblicato su NT+ Condominio – Il Sole 24 Ore – 26 Giugno 2026 – di Luca Savi
Valida la clausola contrattuale che, in deroga all’articolo 1123 del Codice civile, pone i costi del servizio anche a carico delle unità immobiliari distaccate.
La Corte di cassazione, II sezione civile, con la sentenza 6618/2026 del 19 marzo 2026, è tornata sul tema del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, confermando che il regolamento condominiale di natura contrattuale può legittimamente obbligare il condomino distaccato a concorrere non soltanto alle spese di conservazione dell’impianto, ma anche a quelle di gestione del servizio di cui non usufruisce più.
I fatti
Alcuni condòmini, distaccatisi dall’impianto comune, avevano ottenuto dal Giudice di pace la declaratoria di nullità della deliberazione che ripartiva anche nei loro confronti le spese del riscaldamento centralizzato. Il Tribunale, in appello, riformava la decisione: il distacco era legittimo, ma altrettanto legittima risultava la delibera che, in esecuzione del regolamento contrattuale, poneva le spese di gestione anche a carico dei distaccati.
La regola generale
La Suprema corte ribadisce che l’articolo 1118, comma 4, del Codice civile consente il distacco quando non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini, con onere della prova a carico dell’interessato. Conseguentemente è nulla la clausola regolamentare che vieti in radice il distacco, ponendosi in contrasto con la disciplina inderogabile emergente anche dall’articolo 26, comma 5, legge 10/1991 e dall’articolo 9, comma 5, Dlgs 102/2014, posta a presidio dell’uso razionale delle risorse energetiche.
Il principio affermato
Diverso, però, è il piano della ripartizione delle spese. Superate le precedenti oscillazioni interpretative (Cassazione 11970/2017 e Cassazione 12580/2017), il Collegio dà continuità all’orientamento inaugurato da Cassazione 28051/2018: la previsione che il rinunciante concorra alle sole spese di manutenzione straordinaria e conservazione non costituisce norma imperativa, sicché i condòmini restano liberi di regolare diversamente i propri obblighi mediante una disposizione regolamentare di natura contrattuale, in deroga al criterio legale dell’articolo 1123 del Codice civile, espressamente consentita dalla stessa norma codicistica.
Le ricadute applicative
La pronuncia consolida un punto di equilibrio: il diritto al distacco è garantito dalla legge e non può essere compresso, ma la sua dimensione economica resta negoziabile. Chi acquista un’unità immobiliare in un condominio dotato di regolamento contrattuale dovrà dunque verificare con attenzione le clausole sulla ripartizione delle spese del riscaldamento, perché l’abbandono dell’impianto comune potrebbe non tradursi nel risparmio atteso.
