Pubblicato su NT+ Condominio – Il Sole 24 Ore – 18 Maggio 2026 – di Laura Capelli
La morosità radicatasi nel tempo non giustifica il trasferimento straordinario del peso sui condòmini virtuosi.
Con la sentenza n. 770/2026 del 24 marzo, il Tribunale di Cagliari, II sezione, ha accolto l’opposizione di un condomino al quale era stato ingiunto il pagamento di euro 5.023,50 quale contribuzione al fondo morosi, istituito con la maggioranza di 412,77 millesimi. Il giudice ha ribadito che la ripartizione delle morosità tra i condòmini virtuosi non può essere deliberata a maggioranza, richiedendo o il consenso unanime dei partecipanti o la sussistenza di una situazione di urgenza effettiva e improrogabile, che nel caso non era stata dimostrata.
La questione
Il fondo era stato deliberato per ripianare morosità accumulate da alcuni condòmini nel corso di oltre dieci anni. La delibera era stata impugnata dall’opponente, che aveva altresì ottenuto la sospensione dell’efficacia esecutiva del decreto ingiuntivo. Nel merito, contestava sia la insufficienza della maggioranza deliberante — 412,77 millesimi, inferiore alla metà del valore dell’edificio — sia, soprattutto, l’assenza dei presupposti di urgenza richiesti per derogare alla regola dell’unanimità in materia di ripartizione delle spese.
La regola generale
Secondo l’orientamento consolidato della Suprema corte, «non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condòmini non morosi il debito delle quote condominiali dei morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza — come nel caso di aggressione da parte di un creditore del condominio sui beni comuni — può ritenersi consentita una deliberazione assembleare tendente a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc» (Cass. civ. 13631/2001).
Il perimetro dell’urgenza
Il Tribunale ha rilevato che la delibera in parola non conteneva alcun riferimento a una situazione di urgenza concreta e attuale, ma si limitava a giustificare il contributo straordinario con la necessità di ripianare un debito accumulato in un decennio. Proprio il richiamo al lungo arco temporale confermava l’assenza di emergenza: si trattava della conseguenza di una prolungata inerzia dell’ente di gestione nel recuperare le quote insolute. L’eventuale incapienza patrimoniale dei morosi non integra di per sé il presupposto dell’urgenza improrogabile che consente di derogare al principio unanimistico.
