Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 28 Aprile 2025 · di Luca Savi
Con la sentenza 84/2025, il Tribunale di Genova ha condannato un condominio per i danni causati dalla mancata riparazione di una condotta fognaria comune che, per quasi un anno, aveva generato sversamenti nel giardino del proprietario di un’unità abitativa. Nonostante le ripetute segnalazioni, l’amministratore non è intervenuto tempestivamente né ha sollecitato un’azione risolutiva all’assemblea.
Responsabilità oggettiva del custode. Il giudice ha applicato l’articolo 2051 del Codice civile, configurando una responsabilità oggettiva in capo al condominio quale custode. Il danneggiato deve solo dimostrare il nesso causale tra la cosa e il danno; la prova del caso fortuito spetta al custode (Cass. 30933/2023). Il condominio non ha fornito alcuna allegazione idonea a escludere la propria responsabilità.
Il danno da mancata locazione. Il Tribunale ha riconosciuto anche la perdita dei canoni di locazione, causata dalla disdetta anticipata della conduttrice a seguito delle condizioni igieniche inaccettabili. La Ctu ha accertato l’inidoneità all’uso dell’immobile per oltre sei mesi: danno da lucro cessante risarcibile anche sulla base di presunzioni (Cass. 26392/2023). La quantificazione si è fondata sul canone mensile pattuito per i mesi di mancato godimento.
Rimborso spese Atp. Il Tribunale ha ritenuto integralmente rimborsabili le spese dell’accertamento tecnico preventivo, in quanto strettamente necessarie ad accertare le cause del danno e a stimolare l’intervento riparativo. L’intervento del condominio è avvenuto solo dopo l’Atp (Cass. 28344/2023; Cass. 14959/2022).
L’offerta tardiva. Il condominio aveva eccepito l’intervenuta soddisfazione mediante offerta economica nel corso della causa. Il Tribunale ha richiamato Cass. 9752/2023: la valutazione della soccombenza va effettuata alla luce della situazione al momento della domanda. Il pagamento tardivo non sana l’inerzia precedente.
Conclusioni. La decisione riafferma che il condominio è chiamato ad adottare tutte le misure idonee a preservare la funzionalità e la sicurezza delle parti comuni. Quando questo dovere viene disatteso, il danno diventa risarcibile e la custodia si trasforma in responsabilità.
