Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 01 Settembre 2025 · di Luca Savi
Con la sentenza 422/2025, la Seconda sezione civile della Cassazione torna a chiarire i presupposti di validità delle deliberazioni assembleari che approvano lavori straordinari, ribadendo l’essenzialità del rispetto del quorum rafforzato previsto dall’articolo 1136, comma 2, Codice civile: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Norma rimasta invariata anche dopo la riforma del condominio introdotta dalla legge 220/2012.
I fatti. Gli eredi-condomini avevano impugnato una delibera del 2010, con cui erano stati approvati interventi straordinari su parti comuni. La Corte d’appello di Napoli aveva applicato erroneamente il quorum semplificato previsto per le deliberazioni ordinarie, ritenendo sufficiente il voto favorevole di 14 condomini su 34, rappresentanti 1369 millesimi.
Il rispetto del quorum strutturale. La Cassazione sottolinea che «le deliberazioni sono valide solo se approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio» (art. 1136, comma 2, c.c.). Questa doppia maggioranza è requisito imprescindibile per le delibere aventi a oggetto opere di manutenzione straordinaria. L’adozione con quorum inferiore comporta l’annullabilità ex articolo 1137 c.c.
Impugnazione dell’erede-condomino. I ricorrenti avevano accettato l’eredità con beneficio d’inventario, conservando la legittimazione a proseguire il giudizio. La Corte chiarisce che la qualità di condomino deve sussistere al momento della proposizione della domanda. La perdita successiva dello status non incide sull’interesse ad agire, salvo che l’atto impugnato non abbia più effetti patrimoniali sull’erede subentrante (Cass. 16654/2024).
Convocazione e prova. La Cassazione conferma l’equivalenza tra posta raccomandata tradizionale e gestori privati di recapito (Corte cost. 52/2014): l’avviso si considera validamente notificato anche se affidato a operatore privato, purché la consegna sia documentata. L’art. 1335 c.c. presume la conoscenza dell’atto quando questo giunga all’indirizzo del destinatario, senza che la raccomandata debba essere effettivamente ritirata (Cass. 12310/2015).
Conclusione. Il principio è chiaro: le regole sul quorum non sono un formalismo, ma un presidio di legittimità sostanziale della volontà assembleare. Né il decorso del tempo né le modifiche normative possono legittimare retroattivamente decisioni assunte in violazione di regole cogenti.
