Pubblicato su NT+ Condominio – Il Sole 24 Ore – 29 Aprile 2026 – di Laura Capelli
Necessario il consenso dei singoli proprietari per gli interventi su beni di proprietà esclusiva.
Con l’ordinanza n. 4830/2026 del 3 marzo 2026, la Cassazione, II sezione civile, ha cassato la sentenza d’appello che aveva ritenuto provato il conferimento a un tecnico di un incarico per la progettazione di unità di proprietà esclusiva fondato su delibere assembleari, ribadendo che le decisioni non attinenti alle parti comuni non possono essere adottate con il metodo assembleare, ma esigono il metodo contrattuale fondato sul consenso dei singoli proprietari.
Il caso
Alcuni comproprietari di unità in edificio condominiale proposero opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto da un ingegnere per il compenso relativo alla progettazione della ristrutturazione dei loro appartamenti, incarico che il creditore assumeva conferito nelle assemblee condominiali. Gli opponenti sostenevano che quelle assemblee avessero deliberato i soli lavori sulle parti comuni, non sulle proprietà individuali. Il Tribunale e la Corte d’appello rigettarono l’opposizione, fondandosi sulla qualità di procuratrice generale — non di mera delegata — attribuita alla persona intervenuta in assemblea per i condòmini.
Metodo assembleare e metodo contrattuale
La Corte ribadisce il principio già enunciato da Cass. SU 9839/2021: le decisioni non attinenti alle parti comuni non possono essere adottate con il metodo dell’assemblea, fondato sulla maggioranza, ma esigono il metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi. Ne discende che le delibere assembleari non possono costituire titolo idoneo per il conferimento di incarichi professionali relativi a unità di proprietà privata, indipendentemente dal tenore dei verbali e dal comportamento tenuto dai partecipanti alle assemblee stesse.
Il giudicato esterno
Il motivo accolto riguarda la sopravvenienza di un giudicato esterno: una sentenza passata in giudicato tra le stesse parti aveva già accertato che i verbali assembleari non provavano il conferimento dell’incarico per le proprietà esclusive. Tale accertamento — che investe il medesimo fatto costitutivo della pretesa creditoria — preclude il riesame del medesimo punto in controversie successive tra le stesse parti, ancorché i singoli crediti vivano di vita propria (Cass. civ. 11314/2018). La Corte decide pertanto nel merito, accogliendo l’opposizione al decreto ingiuntivo.
I limiti delle delibere
La pronuncia definisce i limiti operativi della delibera assembleare nell’affidamento di incarichi professionali. L’assemblea può validamente deliberare solo per le parti comuni ex art. 1117 c.c.; per i lavori sulle unità di proprietà esclusiva occorre invece una procura speciale o un contratto individuale sottoscritto da ciascun condomino interessato. Il verbale assembleare che faccia genericamente riferimento anche alle proprietà esclusive non integra prova sufficiente del conferimento dell’incarico, restando onere del professionista dimostrare il consenso espresso di ciascun proprietario.
