Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 03 Marzo 2023 · di Luca Savi
Il decreto legge 11 del 16 febbraio 2022, oltre ad imporre un improvviso arresto alla possibilità di cessione dei crediti fiscali generati dai lavori di eco e sismabonus, ha portato nuovi coni d’ombra sugli interventi condominiali già intrapresi. In particolare ci si domanda cosa accade, in punto cedibilità dei crediti, se dopo aver deliberato i lavori di risanamento degli edifici condominiali e depositato il relativo titolo, il condominio intenda effettuare ulteriori lavori non oggetto della delibera iniziale.
Il perimetro normativo. L’articolo 119 comma 13-ter del Dl 34/2020 ha introdotto la Cilas: il professionista non attesta lo stato legittimo del fabbricato ma solo il titolo che ha legittimato la costruzione dell’opera. Il comma 13-quinquies prevede che le eventuali varianti successive possano essere comunicate alla fine dei lavori come «integrazione della Cila presentata», senza spostare la data del titolo autorizzativo.
I tempi di approvazione di delibere e Cilas. Il Dl 176/2022 (Aiuti-quater) e la Legge di Bilancio 2023 hanno stabilito che i condomini potranno godere della detrazione del 110% per i lavori del 2023 solo se la delibera era approvata entro il 18 novembre 2022 e la relativa Cilas presentata entro il 31 dicembre 2022.
La delibera di integrazione lavori successiva al 17 febbraio. I lavori di riqualificazione introdotti con variante alla Cilas dopo il Dl 11/2023: la risposta è solo parzialmente positiva. I lavori sulle parti comuni (impianto fotovoltaico condominiale, sostituzione impianti di elevazione) potranno essere introdotti con variante alla Cilas senza alterare la data, ma necessiteranno di una delibera assembleare successiva al 16 febbraio 2023, con conseguente impossibilità di cessione del credito o sconto in fattura.
I lavori nei singoli appartamenti. Diverso è il caso degli interventi «trainati» effettuati dai singoli condomini sulle proprie unità (impianto fotovoltaico privato, sostituzione riscaldamento individuale, infissi). Questi non necessitano di delibera assembleare, nemmeno se riguardano l’uso delle parti comuni (Cass. 1337/2023). La variante alla Cilas che contempli solo lavori sulle proprietà individuali assolve perfettamente alle prescrizioni del Dl Cessioni: i condomini potranno continuare a godere dello sconto in fattura e della cessione del credito.
Conclusioni. La distinzione tra lavori sulle parti comuni (soggetti a delibera) e interventi trainati sui singoli immobili (non soggetti a delibera) è decisiva per determinare la cedibilità dei crediti nel nuovo regime. La variante alla Cilas non altera la data del titolo; è la delibera assembleare il discrimine tra cedibilità e non cedibilità.
