Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 25 Marzo 2022 · di Luca Savi
Lo scorso 25 febbraio si è tenuto a Bergamo il convegno: «L’amministratore di condominio. Doveri, poteri e responsabilità nella vita condominiale», che ha segnato la nascita della sede provinciale di Unai. La recente novella legislativa legata all’emergenza coronavirus e il Dl 34/2020 (decreto Rilancio) hanno reso evidente la necessità di attenta formazione degli amministratori di condominio, sempre più carichi di incombenze e responsabilità.
Focus sui crediti passivi. Tra i temi di studio particolare interesse ha destato il recupero del credito nei confronti del condominio. È stata analizzata la sentenza 33482/2021 della Cassazione, che ha confermato la mera annullabilità della delibera assembleare con cui il condominio aveva ripartito tra tutti i condomini la somma necessaria all’amministratore per ripianare un debito che aveva determinato il pignoramento del conto corrente condominiale.
La pignorabilità del conto corrente condominiale. Nell’ultimo lustro gran parte dei Tribunali italiani ha ritenuto possibile l’aggressione diretta del patrimonio condominiale. Per la giurisprudenza di merito il condominio, pur essendo ente di gestione senza personalità giuridica, acquisisce una «soggettività giuridica» distinta da quella dei condomini-comproprietari, con separazione tra i patrimoni dei singoli e il patrimonio affidato all’amministratore.
La tesi contraria. La Cassazione a Sezioni unite 9148/2008 consacra l’obbligazione condominiale come parziaria: quando la prestazione è divisibile e la solidarietà non è espressamente prevista, prevale la parziarietà. L’articolo 63, comma 2, disp. att. c.c. impone al creditore di escutere preventivamente i condomini morosi prima di agire contro quelli virtuosi.
Il condominio non è titolare di un patrimonio autonomo: la titolarità dei diritti sulle cose comuni fa capo ai singoli condomini; le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti.
Conclusioni. Ne consegue l’impossibilità per i terzi creditori di pignorare il conto condominiale se non dopo la preventiva, infruttuosa esecuzione nei confronti dei condomini morosi. Unico arresto conforme: Tribunale di Teramo, ordinanza 18 aprile 2019, che ha affermato l’obbligo di agire preliminarmente nei confronti del condomino moroso anche in presenza di somme accreditate sul conto corrente condominiale.
