Quando il condominio perde una causa, il singolo condomino quanto rischia? L’opinione diffusa — «al massimo la mia quota millesimale» — è smentita da un orientamento ormai consolidato, che il Tribunale di Napoli ha ribadito con la sentenza n. 8485/2026 del 21 maggio: per le spese processuali liquidate da un provvedimento giudiziario, l’obbligazione è solidale, e il creditore può pretendere l’intero importo da un solo condomino.
La distinzione che decide tutto: fonte contrattuale o no?
Nel diritto condominiale convivono due regimi. Per le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio verso terzi — l’appalto per il rifacimento della facciata, la fornitura del riscaldamento — la giurisprudenza applica il principio di parziarietà: ciascun condomino risponde nei limiti della propria quota, e il singolo intimato per l’intero può difendersi anche con l’opposizione all’esecuzione (Cassazione 22856/2017). Per le obbligazioni che non nascono da contratto, invece, opera la regola generale della solidarietà.
Le spese di lite liquidate in una condanna giudiziale appartengono alla seconda categoria: «l’obbligazione relativa alle spese processuali liquidate in un provvedimento giudiziario non è di fonte contrattuale e quindi per essa neanche potrebbe valere l’invocato principio di parziarietà» (Cassazione 12715/2019).
Il caso deciso
Un avvocato aveva ottenuto un’ordinanza di condanna di un supercondominio al pagamento delle proprie competenze professionali, maturate in un giudizio di accertamento della nullità di una delibera. Rimasto ineseguito il titolo, il creditore aveva notificato il precetto, per oltre 4.500 euro, a una singola condomina. Questa aveva proposto opposizione, offrendo il pagamento della sola quota millesimale — poche decine di euro secondo i suoi conteggi — e invocando la parziarietà delle obbligazioni condominiali di natura pecuniaria. In primo grado la tesi aveva trovato accoglimento.
Il Tribunale, in appello, ha riformato la decisione: la natura non contrattuale del credito — derivante dall’attività giudiziale e dalla condanna alle spese — esclude la parziarietà. Né poteva accogliersi l’eccezione di difetto di legittimazione passiva: la qualità di condomina risultava dalle stesse ammissioni difensive dell’opponente. La signora è stata quindi dichiarata obbligata in solido con il supercondominio per l’intero importo precettato.
Le conseguenze pratiche
Per i condomini, il messaggio è scomodo ma chiaro: la soccombenza del condominio in giudizio non si «spalma» automaticamente sui millesimi. Il creditore può scegliere il condomino da escutere — tipicamente il più solvibile — e a questi non resterà che pagare e poi esercitare il regresso verso gli altri partecipanti, con i tempi e le incertezze che ne derivano. È un elemento da mettere sul tavolo ogni volta che l’assemblea delibera di promuovere una lite o di resistervi: il rischio economico individuale può superare di molto la quota.
Per i creditori del condominio muniti di titolo giudiziale — professionisti in primis — la pronuncia conferma una via di recupero spesso più rapida ed efficace dell’esecuzione contro la gestione condominiale, notoriamente capiente solo nei limiti del fondo disponibile.
Un consiglio prima della lite
La valutazione preventiva del contenzioso condominiale dovrebbe sempre includere la stima delle spese di soccombenza e del regime — solidale o parziario — delle obbligazioni che ne deriverebbero. È un’analisi che lo Studio svolge sistematicamente prima di consigliare l’avvio o la resistenza in giudizio.
Lo Studio assiste condomini, condominî e professionisti nel contenzioso condominiale, nelle opposizioni a precetto e nelle azioni di recupero del credito. Per un esame del caso concreto è possibile contattare la segreteria.
Approfondimento a cura della Dott.ssa Laura Capelli, pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore.
