Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 06 Novembre 2025 · di Luca Savi
Con la sentenza 722/2025, la Corte d’appello di Reggio Calabria affronta la validità della delibera assembleare che approva ex novo il regolamento condominiale e le tabelle millesimali in difformità rispetto ai titoli di proprietà. La pronuncia conferma la nullità della delibera impugnata, riaffermando i limiti strutturali all’autonomia dell’assemblea.
Il principio. Richiamando Cass. SS.UU. 18477/2010, la Corte chiarisce che l’approvazione delle tabelle millesimali può essere validamente adottata a maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. solo quando abbia funzione meramente ricognitiva. Se l’atto assembleare incide sui diritti reali dei singoli condomini — modificando il valore delle quote in difformità dai titoli — l’unanimità diviene condizione di validità.
Il caso. Le tabelle approvate non riflettevano la situazione risultante dagli atti di acquisto: erano state redatte sulla base dello stato di fatto rilevato direttamente negli immobili, ignorando planimetrie catastali e titoli di provenienza. La Ctu ha documentato difformità — inclusi ballatoi e aree di passaggio attribuiti de facto a uso esclusivo — senza riscontro nei titoli. Ciò configura nullità insanabile per violazione dell’art. 1138, comma 4, c.c.
La violazione dei diritti reali. L’articolo 1138, comma 4, impone un limite inderogabile all’autonomia assembleare: il regolamento non può menomare i diritti che derivano dai titoli di proprietà. La Corte richiama Cass. 9839/2021 e 921/2023: i principi generali dell’invalidità degli atti si applicano anche alle delibere assembleari adottate in violazione di norme imperative.
Conclusione. Le delibere che incidono sulla struttura dei diritti reali devono rispettare i titoli e non possono fondarsi su accertamenti di fatto scollegati dalle risultanze formali. Quando ciò non avviene, la delibera è nulla e impugnabile senza limiti di decadenza. La certezza del diritto reale prevale sull’autonomia assembleare.
