Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 10 Marzo 2026 · di Luca Savi
Il Consiglio di Stato, sezione II, con la sentenza n. 628 del 14 gennaio 2026, interviene nuovamente sul tema delle vetrate panoramiche amovibili (Vepa), chiarendo che la loro riconducibilità all’edilizia libera può fondarsi anche sulla qualificazione giurisprudenziale come pergotenda, prima dell’intervento normativo del 2022.
Vepa: edilizia libera anche prima del 2022. Il caso riguardava un’ordinanza comunale di demolizione emessa nel 2021 per la chiusura di un terrazzo mediante vetrate impacchettabili su tre lati. Il Tar aveva ritenuto l’opera idonea a determinare un ampliamento volumetrico. In appello, il Collegio ha riformato integralmente la decisione.
Il quadro giuridico. Sul piano normativo, solo dal settembre 2022 le Vepa sono state espressamente incluse tra gli interventi di edilizia libera (art. 6, comma 1, lett. b-bis), Dpr 380/2001). Sul piano interpretativo, già prima del Dl 115/2022, la giurisprudenza aveva ritenuto che vetrate prive di infissi, facilmente amovibili, non termoisolanti e non collegate agli impianti dell’abitazione potessero essere qualificate come pergotende.
Conta la funzione. Richiamando Cons. Stato 5828/2025 e 607/2025, il Collegio ribadisce che non rileva la mera presenza di pannelli in vetro, ma la loro capacità di trasformare lo spazio esterno in ambiente stabilmente chiuso. In assenza di coibentazione, impianti di riscaldamento o elementi strutturali permanenti, il terrazzo conserva la propria natura pertinenziale.
Il parametro. La valutazione deve essere ancorata a dati oggettivi: spessore dei vetri, sistema di scorrimento, facilità di rimozione, assenza di impianti. Quando tali elementi escludono la creazione di uno spazio interno autonomo, non si configura un ampliamento edilizio ma un’opera riconducibile all’articolo 6 del Testo unico e al Glossario dell’edilizia libera.
La sentenza ribadisce che la disciplina del 2022 non ha introdotto un regime innovativo in senso assoluto, ma ha recepito un orientamento già consolidato. Per i privati, la legittimità dell’intervento dipende dalle sue caratteristiche tecniche, non dalla data di installazione.
