Pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore · 04 Marzo 2025 · di Luca Savi
La sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 550 del 17 febbraio 2025 offre un’interessante occasione di approfondimento sulla validità della convocazione dell’assemblea condominiale e sulle conseguenze dell’omessa regolare notifica ai condomini. La regolare convocazione è un presupposto fondamentale per la validità delle decisioni assembleari e per garantire il diritto dei condomini alla partecipazione attiva.
Il quadro normativo. L’articolo 66 disp. att. c.c. impone all’amministratore di convocare l’assemblea in modo formale e tracciabile, pena l’annullabilità delle deliberazioni adottate. La Cassazione ha ribadito che la mancata regolare convocazione configura un vizio procedurale tale da inficiare la validità delle deliberazioni assunte (Cass. 33808/2021; 21437/2020).
Invalidità per firma falsa. La condomina impugnante ha disconosciuto la firma apposta sull’avviso di ricevimento della raccomandata. Il Tribunale ha chiarito che, trattandosi di atto privatistico, il disconoscimento della firma poteva essere fatto senza necessità di querela di falso (Cass. 2777/2025). La consulenza grafologica ha confermato che la firma non apparteneva alla condomina.
Profili processuali. L’azione di impugnazione è soggetta al termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 c.c. Il condomino deve dimostrare la mancata convocazione; l’amministratore deve provare l’avvenuta regolare convocazione quando questa venga contestata, altrimenti la delibera è annullabile (Cass. 1225/2017).
Responsabilità dell’amministratore. Ai sensi dell’articolo 64 disp. att. c.c., l’amministratore è tenuto a garantire la corretta convocazione. Un’eventuale negligenza può costituire motivo di revoca per giusta causa ex art. 1129 c.c. Se l’irregolarità è intenzionale e ha arrecato un danno economico, il condomino leso può agire per il risarcimento ex articolo 2043 c.c.
Conclusioni. La sentenza conferma l’importanza del rispetto delle procedure di convocazione e rafforza il principio secondo cui il diritto di partecipazione dei condomini non può essere compromesso da irregolarità formali. Per gli amministratori: verificare scrupolosamente la correttezza delle notifiche e garantire adeguata tracciabilità delle convocazioni.
