Il Tribunale di Como respinge il ricorso possessorio: l’androne serve a passare, e la turbativa va provata
Nei palazzi storici che ospitano un’attività di ristorazione al piano terra la scena è ricorrente: i camerieri attraversano l’androne condominiale con i vassoi diretti ai tavoli all’aperto e tornano indietro con le stoviglie. Per alcuni condòmini è un disagio quotidiano; per altri, addirittura, un affronto al decoro dell’edificio.
Ma il disagio, da solo, non fonda un’azione giudiziaria. Con l’ordinanza resa il 9 giugno 2026 nel procedimento r.g. n. 2464/2024, il Tribunale di Como ha respinto il ricorso possessorio proposto da alcuni condòmini contro il condomino ristoratore, con una motivazione che chiarisce due punti spesso confusi: che cosa tutela il decoro architettonico e che cosa deve dimostrare chi lamenta una molestia del possesso.
Il caso: non il passaggio, ma «troppo» passaggio
I ricorrenti non contestavano il possesso esercitato dal condomino ristoratore, e nemmeno il diritto di attraversare l’androne. Contestavano le modalità di esercizio di quel possesso, denunciando due profili distinti: una molestia derivante dai transiti e una lesione del decoro architettonico dell’immobile, indicato come storico e di pregio.
Un dato di fatto pesa sull’intera vicenda: il transito non era una novità. I dipendenti già attraversavano l’androne da tempo per prelevare le merci da magazzino e congelatore. La doglianza si appuntava, in realtà, sull’incremento dei passaggi connesso al servizio ai tavoli all’aperto.
Che cosa tutela davvero il decoro architettonico
Il giudice distingue nettamente i due profili, e comincia dal decoro.
Il transito di persone nell’androne — a prescindere da ciò che trasportano — non incide sulla struttura del palazzo né sulla sua immagine statica e decorativa, e non determina alcuna occupazione stabile dello spazio comune. L’androne, del resto, è deputato per sua natura al passaggio: è quella la sua funzione.
Ne segue che la pretesa lesione del decoro non ha alcuna pertinenza con l’attività contestata, che si esaurisce nell’attraversamento di un’area destinata proprio a quella funzione.
È un chiarimento importante, perché il richiamo al decoro architettonico ricorre con grande frequenza nei conflitti condominiali, spesso come argomento di chiusura quando gli altri non reggono. Il codice civile tutela il decoro in due direzioni: vieta le innovazioni che ne alterino l’aspetto (articolo 1120, ultimo comma, c.c.) e vieta al singolo condomino di eseguire, nella propria unità o nelle parti a lui attribuite in uso individuale, opere che rechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio (articolo 1122 c.c.).
In entrambi i casi il presupposto è il medesimo: un’alterazione dell’aspetto dell’edificio, cioè una modifica visibile e stabile. Dove quella modifica manca — e il passaggio di persone non la produce — l’argomento è privo di oggetto.
La molestia possessoria: quando c’è, e quando va provata
Il secondo profilo è più delicato, perché la nozione di molestia possessoria è, in giurisprudenza, piuttosto ampia.
L’articolo 1170 del codice civile consente a chi è stato molestato nel possesso di un immobile di chiederne la manutenzione entro un anno dalla turbativa, a condizione che il possesso duri da oltre un anno, continuo, non interrotto e non acquistato in modo violento o clandestino.
La Cassazione ha chiarito che, per configurare la molestia, non occorre un’immutazione fisica dei luoghi: è sufficiente che l’altrui comportamento sia connotato da un congruo e apprezzabile contenuto di disturbo del possesso e ne renda più gravoso e notevolmente difficoltoso l’esercizio (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 21935 del 30 luglio 2021). Nella stessa direzione, la Corte ha ritenuto che la molestia non richieda un danno attuale, essendo sufficiente che lo stato di possesso sia posto in dubbio o in pericolo (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 26787 del 23 ottobre 2018).
Proprio perché la soglia è bassa sul piano concettuale, diventa decisivo il piano probatorio. E qui la Cassazione è altrettanto netta: non ogni modifica della situazione oggettiva integra turbativa, essendo sempre necessario che essa comprometta in modo giuridicamente apprezzabile l’esercizio del possesso; e la molestia deve essere in atto al momento della proposizione della domanda, non esaurita in atti sporadici (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 23673 del 21 novembre 2016).
Perché il ricorso è stato respinto: l’onere della prova non assolto
Applicati questi principi, il ricorso si è arenato sul terreno probatorio.
I ricorrenti non hanno documentato l’entità dei passaggi né i loro orari. In un’azione di manutenzione non basta affermare che il disturbo è aumentato: occorre dimostrarne la misura.
Il giudice ha inoltre valorizzato due elementi di contesto:
La composizione dell’edificio. Il palazzo è in prevalenza commerciale, con più attività ricettive ed eventistiche che a loro volta impiegano lo spazio comune. Il transito contestato si inserisce in un uso già intenso dell’androne, non lo introduce.
Le dimensioni dello spazio. L’androne è lungo 16,50 metri e largo 2,50, con un tratto interessato di circa 7,50 metri: un’ampiezza tale da escludere ogni concreta limitazione al transito altrui. Se lo spazio residuo consente a chiunque di passare senza impedimento, la molestia — intesa come effettiva compressione dell’altrui possesso — non si configura.
Difettando la prova di una turbativa effettiva, il ricorso è stato respinto e le spese compensate.
Vale la pena notare che l’esigenza di provare le concrete modalità di godimento dello spazio comune non è nuova quando si discute proprio di androni. La Cassazione, con l’ordinanza n. 14528 del 1° luglio 2011 (Sezione VI), aveva già affermato che la destinazione ordinaria dell’androne di un fabbricato condominiale è quella di consentire l’accesso alle altre parti dello stabile, comuni o di proprietà esclusiva, senza escludere altre forme di godimento purché compatibili con quella funzione primaria; ma che, quando si deducano modalità di esercizio del compossesso diverse da quelle ordinarie, occorre la prova di tali particolari modalità d’uso.
Uso più intenso della parte comune: il perimetro dell’articolo 1102
C’è un ulteriore piano di lettura, che allarga la portata della decisione.
Il condomino che utilizza la parte comune in modo più intenso non commette, per ciò solo, un illecito. La Cassazione, con la sentenza n. 34222 del 26 dicembre 2025 (Sezione II), ha affermato che non integra molestia possessoria l’attività del condomino sulle parti comuni che, pur realizzando un uso più intenso del bene, non contrasti con l’esercizio attuale o potenziale di analoga attività degli altri condomini, non ne limiti i poteri, non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato, non alteri la destinazione originaria del bene comune e non costituisca servitù a suo carico.
La stessa pronuncia ricorda che l’estensione dei poteri di ciascun condomino può essere ulteriormente precisata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, che ha forza vincolante quando sia richiamato negli atti di acquisto: quel regolamento può fissare limiti sia al diritto esclusivo del condomino sia all’uso delle parti comuni. È il primo documento da leggere in vicende come questa, prima ancora della giurisprudenza.
Che cosa se ne ricava, in concreto
Per i condòmini che intendono agire. Prima di proporre un ricorso possessorio è indispensabile costruire la prova: rilevazioni sull’entità e sugli orari dei passaggi, documentazione fotografica o video, misurazioni dello spazio effettivamente occupato o interdetto. Un ricorso fondato sulla sola percezione del disturbo è destinato al rigetto, con le spese che ne conseguono. Attenzione anche al termine: l’azione va proposta entro un anno dalla turbativa.
Per il condomino imprenditore. L’esercizio di un’attività di ristorazione che comporta il transito nelle parti comuni non è, di per sé, illegittimo. Restano fermi i limiti che possono derivare dal regolamento contrattuale e il divieto di alterare la destinazione della cosa comune o di costituire su di essa una servitù di fatto: occupazioni stabili — tavoli, arredi, depositi — cambiano radicalmente il quadro rispetto al semplice passaggio.
Per l’amministratore. Conviene documentare in anticipo le dimensioni delle parti comuni e la destinazione prevalente dell’edificio: sono gli elementi che, nel caso deciso, hanno orientato la valutazione del giudice. Utile anche verificare se il regolamento contenga clausole sull’uso commerciale delle unità e sull’accesso attraverso le parti comuni.
Domande frequenti
Il passaggio frequente di persone lede il decoro architettonico? No, se non produce alcuna alterazione dell’aspetto dell’edificio. Il decoro presuppone una modifica visibile e stabile: il transito di persone, per quanto frequente, non la determina.
Serve una modifica fisica dei luoghi per parlare di molestia possessoria? No. Secondo la Cassazione è sufficiente un comportamento con un contenuto apprezzabile di disturbo, che renda più gravoso l’esercizio del possesso. Ma quel disturbo va dimostrato in concreto.
Che prove devo raccogliere? Dati oggettivi sull’entità e sugli orari dei passaggi, sulla porzione di spazio effettivamente sottratta all’uso comune e sulle conseguenze pratiche sul proprio godimento. Le dichiarazioni generiche non bastano.
Il regolamento condominiale può vietare l’attività di ristorazione o l’uso dell’androne? Il regolamento di origine contrattuale, se richiamato negli atti di acquisto, può fissare limiti all’uso delle parti comuni e al diritto esclusivo del condomino. Va letto con attenzione, perché può cambiare l’esito della controversia.
Entro quando devo agire? L’azione di manutenzione va proposta entro un anno dalla turbativa e presuppone un possesso ultrannuale, continuo e non interrotto.
Conclusione
L’ordinanza del Tribunale di Como riporta l’azione possessoria alla sua funzione: tutelare il possesso da molestie concrete e dimostrate, non arbitrare la convivenza fra usi diversi di un medesimo edificio. Il disagio derivante dalla scelta imprenditoriale di un altro condomino non è, di per sé, una molestia giuridicamente rilevante.
Ciò detto, il confine fra uso più intenso e abuso della cosa comune è mobile e si sposta con le circostanze: la destinazione dell’edificio, le dimensioni degli spazi, il contenuto del regolamento contrattuale. Prima di intraprendere un’azione — o di difendersi da una — è opportuno un esame preventivo della documentazione, a partire proprio dal regolamento e dalla concreta conformazione degli spazi comuni.
Articolo dell’Avv. Luca Savi e della Dott.ssa Laura Capelli. Il tema è trattato anche in un nostro articolo pubblicato su NT+ Condominio & Immobili de Il Sole 24 Ore.
Avv. Luca Savi — Studio legale, Via Matris Domini 11, 24121 Bergamo — tel. 035/0291809
