La Cassazione conferma: il parcheggio condominiale è pertinenza della privata dimora, e chi ci ruba risponde di furto in abitazione
Una bicicletta legata alla rastrelliera del cortile. Un monopattino nel parcheggio. Un attrezzo nel garage. Nella percezione comune sono furti «minori», quasi episodi di cronaca minima. Sul piano penale non lo sono affatto.
Con la sentenza n. 23230 del 23 giugno 2026 la Quinta sezione penale della Corte di cassazione ha rigettato il ricorso contro una pronuncia che aveva qualificato come furto in abitazione — e non come furto aggravato dall’esposizione alla pubblica fede — la sottrazione di una bicicletta dalla rastrelliera del parcheggio condominiale. È l’occasione per mettere in fila un orientamento ormai molto solido, che ha ricadute pratiche concrete per chi amministra un edificio e per chi ci abita.
Il caso
La vicenda nasce da una pronuncia di patteggiamento del Tribunale di Rovereto, resa ai sensi dell’articolo 444 del codice di procedura penale per tentata estorsione e furto in abitazione. Al centro, la sottrazione di una bicicletta dalla rastrelliera del parcheggio comune.
Il fatto era stato inizialmente contestato come furto aggravato dall’esposizione del bene alla pubblica fede — la circostanza prevista dall’articolo 625, n. 7, del codice penale. Su intervento del pubblico ministero è stato poi riqualificato nella più grave ipotesi del furto in abitazione. La Cassazione ha confermato.
La posta in gioco: due cornici di pena molto diverse
Perché la qualificazione conta tanto? Perché le forbici edittali non sono paragonabili.
Il furto semplice dell’articolo 624 del codice penale è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e la multa; il furto aggravato ai sensi dell’articolo 625 con la reclusione da uno a sei anni. Il furto in abitazione dell’articolo 624-bis è punito con la reclusione da quattro a sette anni e la multa da 927 a 1.500 euro; e se ricorre una o più delle circostanze dell’articolo 625, primo comma, o dell’articolo 61, la pena sale alla reclusione da sei a dieci anni.
Cambia anche il regime di procedibilità: il furto dell’articolo 624 è punibile a querela, con le eccezioni previste dal terzo comma.
Che cosa dice l’articolo 624-bis: non solo la casa
Il testo della norma è più ampio di quanto il nome faccia pensare. L’articolo 624-bis punisce chi si impossessa della cosa mobile altrui sottraendola a chi la detiene, al fine di trarne profitto, mediante introduzione in un edificio o in altro luogo destinato in tutto o in parte a privata dimora o nelle pertinenze di essa.
Sono quelle due parole finali — «o nelle pertinenze di essa» — a fare tutto il lavoro nel contenzioso condominiale.
La nozione penalistica di pertinenza: non coincide con quella civilistica
Qui sta il punto che più spesso sfugge. La nozione di pertinenza rilevante ai fini dell’articolo 624-bis non è quella del codice civile e non richiede l’uso esclusivo del bene.
La Cassazione, con la sentenza n. 1758 del 15 gennaio 2026 (Sezione V), ha chiarito che essa si fonda sul rapporto di strumentalità e complementarità funzionale rispetto al bene principale ed è accostabile alla nozione di «appartenenza» dell’articolo 614 del codice penale. Ne segue che integra il furto in abitazione anche la condotta commessa in un garage: bene pertinenziale a servizio della privata dimora che, pur non essendo privata dimora in senso stretto, ne costituisce un’estensione caratterizzata dalla non apertura al pubblico e dalla non accessibilità a terzi senza il consenso del titolare.
Nella stessa direzione, l’ordinanza n. 26129 del 13 luglio 2026 (Sezione VII) ha affermato che integra il delitto dell’articolo 624-bis la sottrazione di beni mobili posti all’interno di aree condominiali anche quando non siano nella disponibilità esclusiva dei singoli condòmini: la nozione di privata dimora rilevante per la norma incriminatrice prescinde dal requisito dell’uso esclusivo e ricomprende le pertinenze dell’abitazione, quali le corti esterne adiacenti.
Cortili, parcheggi, corsie dei box: la casistica
L’orientamento è stato applicato a una serie di spazi che ogni amministratore riconoscerà.
Il cortile condominiale con rastrelliera. Con la sentenza n. 24577 del 3 luglio 2025 (Sezione V), relativa al tentato furto di un monopattino assicurato con catena a una rastrelliera in un cortile accessibile tramite cancello, la Corte ha affermato che il cortile condominiale non accessibile a terzi senza il consenso del titolare costituisce pertinenza di privata dimora quando sia strumentale e complementare alle abitazioni o ai luoghi di lavoro dello stabile — anche se al suo interno siano presenti attività commerciali aperte al pubblico. La presenza di un ristorante aperto al momento del fatto non ha escluso la natura pertinenziale del luogo: determinanti sono la destinazione del sito, lo ius excludendi del titolare e la non occasionalità degli atti di vita privata che vi si svolgono.
Il parcheggio a cielo aperto. Con l’ordinanza n. 2900 del 23 gennaio 2025 (Sezione VII) la Corte ha confermato che il parcheggio condominiale, anche se a cielo aperto e protetto da sbarre, costituisce pertinenza dell’abitazione. La stessa pronuncia ha ritenuto manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 624-bis, non ravvisando irragionevolezza nella scelta del legislatore di accordare tutela rafforzata alle aree in cui la persona compie atti della vita privata e alle loro pertinenze.
Gli spazi di pertinenza del complesso condominiale. L’ordinanza n. 24466 del 2 luglio 2026 (Sezione VII), in un caso di bicicletta elettrica parcheggiata con catena di sicurezza negli spazi di pertinenza di un complesso condominiale, ha ribadito che vi rientrano gli spazi comuni «indipendentemente dalla loro natura comune», in quanto caratterizzati dall’esclusione dell’accesso indiscriminato di terzi.
La corsia di accesso ai garage. L’ordinanza n. 24669 del 2 luglio 2026 (Sezione VII) ha affermato che la nozione di privata dimora prescinde dal regime civilistico del bene e si determina su criteri fattuali: spazio non aperto al pubblico, non accessibile a terzi senza consenso, in cui si compiono non occasionalmente atti della vita privata — fra i quali va annoverato il parcheggio del proprio veicolo nell’area comune condominiale.
Il criterio, in tre elementi
Mettendo insieme le pronunce, il test che il giudice applica è sostanzialmente fattuale:
- lo spazio non è aperto al pubblico e non è accessibile a terzi senza il consenso del titolare (cancello, sbarra, portone, videocitofono: la barriera conta, ma conta soprattutto lo ius excludendi);
- vi si svolgono non occasionalmente atti della vita privata — e parcheggiare l’auto o riporre la bicicletta lo sono;
- esiste un rapporto di strumentalità e complementarità funzionale con l’abitazione o con il luogo di lavoro.
Non rileva, invece, che lo spazio sia comune anziché esclusivo; né che vi si affacci un’attività commerciale.
Che cosa se ne ricava, in concreto
Per chi subisce il furto. Vale la pena descrivere con precisione, già nella denuncia, la conformazione del luogo: presenza di cancello o sbarra, modalità di accesso, destinazione dello spazio, abitudine dei condòmini a servirsene per riporre veicoli. Sono esattamente gli elementi su cui si gioca la qualificazione, e quindi la gravità del fatto contestato.
Per l’amministratore. Documentare l’assetto degli accessi — chiusure, citofoni, regolamentazione dell’ingresso, cartellonistica — non serve solo alla sicurezza: serve anche a sostenere, in sede penale, la natura pertinenziale delle aree comuni. Un cortile lasciato aperto e liberamente attraversabile indebolisce quell’argomento.
Per chi si difende da un’accusa. Il terreno di confronto è la natura fattuale del luogo: accessibilità indiscriminata, assenza di barriere, uso promiscuo o di fatto pubblico dell’area. Sono profili da verificare puntualmente, perché l’orientamento è consolidato ma il criterio resta ancorato ai fatti.
Domande frequenti
Il furto della bici dal cortile è davvero furto in abitazione? Se il cortile è pertinenza dell’abitazione secondo i criteri indicati — non aperto al pubblico, non accessibile senza consenso, sede non occasionale di atti della vita privata — sì. È quanto ha confermato la Cassazione nella pronuncia in commento.
Conta che il cortile sia comune e non di mia proprietà esclusiva? No. La nozione di privata dimora rilevante per l’articolo 624-bis prescinde dall’uso esclusivo del luogo da parte della persona offesa.
E se nel cortile c’è un negozio o un ristorante aperto al pubblico? La Cassazione ha ritenuto che la presenza di un esercizio commerciale, e la sua apertura al momento del fatto, non escludano la natura pertinenziale del luogo.
Il garage rientra? Sì: è considerato estensione della privata dimora, caratterizzata dalla non apertura al pubblico e dalla non accessibilità a terzi senza il consenso del titolare.
Cambia qualcosa sulla procedibilità? Sì, e non è un dettaglio: il furto dell’articolo 624 c.p. è punibile a querela, salve le eccezioni di legge, mentre la qualificazione ai sensi dell’articolo 624-bis colloca il fatto in una cornice diversa e assai più severa.
Conclusione
La lettura che la Cassazione dà dell’articolo 624-bis assegna alle parti comuni condominiali una tutela penale più intensa di quanto comunemente si creda. Per i condòmini è una buona notizia; per gli amministratori è un motivo in più per curare, e documentare, l’assetto degli accessi.
Ogni vicenda resta però ancorata ai fatti: la qualificazione dipende dalla conformazione concreta dei luoghi. Se ti trovi coinvolto — come persona offesa o come indagato — in un episodio di questo tipo, conviene un esame preventivo della situazione prima di qualunque passo.
Il tema è trattato anche in un mio articolo pubblicato su NT+ Condominio & Immobili de Il Sole 24 Ore.
Avv. Luca Savi — Studio legale, Via Matris Domini 11, 24121 Bergamo — tel. 035/0291809
