L’obbligo di pagamento grava sull’amministratore che ha agito esorbitando dai limiti del mandato
Con la sentenza n. 489/2026 del 12 marzo 2026, il Tribunale di Siracusa, II sezione civile, ha revocato il decreto ingiuntivo ottenuto dalla ditta appaltatrice nei confronti di un condominio, accertando l’inopponibilità del contratto di appalto per lavori straordinari concluso dall’amministratore senza autorizzazione assembleare, senza successiva ratifica e per un importo superiore al limite approvato.
Il fatto
Un condominio siciliano si trovava privo di acqua potabile. L’amministratore, invocando l’urgenza, stipulava in proprio un contratto di appalto per € 174.000 per la realizzazione di un impianto di osmosi inversa, ben oltre la soglia massima che l’assemblea aveva indicato come limite di spesa. La ditta appaltatrice, ricevuti cospicui acconti ante operam, otteneva anche decreto ingiuntivo per il saldo del residuo. Il condominio si opponeva, eccependo la mancanza di delibera autorizzativa e l’assenza di qualsiasi ratifica successiva.
La regola giuridica
L’art. 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile riserva all’assemblea l’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria. Senza preventiva autorizzazione — o successiva ratifica — il contratto di appalto per lavori straordinari non è opponibile ai condòmini e non fa sorgere alcun obbligo di contribuzione in loro capo (Cassazione n. 31382/2022; n. 20136/2017). L’urgenza può legittimare un intervento immediato, ma solo ove concretamente dimostrata e con obbligo di riferire alla prima assemblea utile: condizioni entrambe assenti nel caso di specie.
La decisione
Nessuna assemblea ha mai ratificato il contratto stipulato dall’amministratore. La prima assemblea utile, successiva alla nomina del nuovo amministratore, ha anzi espressamente revocato la delibera afferente i lavori straordinari, manifestando la volontà di non far propri gli effetti di quel contratto (Cassazione 20541/2025). Il contratto rimane così inopponibile al condominio. Chi stipula un contratto di appalto straordinario esorbitando dal mandato assembleare risponde personalmente ex art. 1398 del Codice civile. La ditta è tenuta a restituire gli acconti già incassati su prestazioni poi non eseguite.
Articolo completo: Appalto straordinario senza delibera: è inopponibile al condominio — NT+ Condominio, Il Sole 24 Ore
