Con l’ordinanza n. 7489 del 20 marzo 2025, la seconda sezione civile della Cassazione distingue rigorosamente tra efficacia del titolo formato contro il condominio e opponibilità delle eccezioni personali del singolo.
La Corte di cassazione, sez. II, con sentenza 20 marzo 2025, n. 7489, torna su un tema centrale per la prassi esecutiva condominiale: in quale misura la sentenza di condanna pronunciata contro il condominio possa essere utilizzata come titolo esecutivo nei confronti del singolo subentrato dopo la delibera generatrice dell’obbligazione.
Il caso
Un appalto di lavori straordinari deliberato nel 2005; un condomino acquirente nel 2010, dunque successivamente alla deliberazione; una sentenza di condanna del condominio del 2016, ottenuta dall’impresa esecutrice; un precetto intimato al condomino subentrante, che vi si oppone deducendo la propria estraneità soggettiva. La Corte d’appello rigetta l’opposizione, equiparando l’efficacia del giudicato verso l’ente all’esecutorietà piena verso ciascun condomino.
La decisione
La Suprema Corte cassa la sentenza d’appello. Pur ribadendo il consolidato orientamento per cui la sentenza ottenuta contro il condominio costituisce titolo esecutivo anche verso i singoli condòmini (Cass. 12911/2012; Cass. 4436/2017), la Corte distingue il piano dell’efficacia del titolo da quello dell’opponibilità delle eccezioni personali: il singolo conserva il diritto di far valere, in sede di opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c., la propria estraneità soggettiva al debito, ove tale difesa non fosse deducibile nel giudizio di merito.
Il fondamento
L’amministratore, pur titolare di rappresentanza ex art. 1131 c.c., non veicola difese personali riferibili ai singoli; il condomino, in pendenza del processo contro l’ente, può proporre soltanto intervento adesivo dipendente (Cass. 7053/2024), incompatibile con domande ed eccezioni autonome. Negare l’opponibilità in fase esecutiva equivarrebbe a imporre il pagamento di un debito mai contratto, in violazione dell’art. 24 Cost.
Implicazioni operative
Per gli amministratori e gli avvocati che assistono il subentrante: la verifica del titolo esecutivo va sempre accompagnata dall’esame della temporalità dell’obbligazione. Se la delibera generatrice è anteriore all’acquisto, l’opposizione esecutiva resta strumento di tutela effettivo malgrado l’apparente immutabilità del giudicato.
Il commento integrale a firma della Dott.ssa Laura Capelli è pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore (7 aprile 2025).
