La sentenza del 13 gennaio 2025 ribadisce i confini del potere assembleare in presenza di interventi che incidono sulle proprietà esclusive, neppure derogabili per finalità solidaristiche.
Il Tribunale di Torino, con sentenza del 13 gennaio 2025, riafferma un principio cardine in tema di nullità delle deliberazioni assembleari: l’assemblea condominiale non può deliberare lavori che incidano sulla proprietà esclusiva del singolo condomino, in mancanza del suo consenso, neppure quando l’opera persegua finalità solidaristiche meritevoli come l’accessibilità ai piani superiori per condòmini anziani o disabili.
Il caso
Una società condomina, proprietaria di una cantina nel seminterrato dell’edificio, impugnava la delibera assembleare di installazione di un ascensore: l’intervento approvato — rimozione della scalinata centrale e livellamento del piano d’ingresso — avrebbe inciso sulla soletta sovrastante la cantina, riducendone volumetria e fruibilità. Il condominio invocava il principio solidaristico e l’urgenza per cinque condòmini anziani e disabili.
Il quadro normativo
L’art. 1137 c.c. distingue tra nullità e annullabilità delle delibere; le Sezioni Unite (Cass. 9839/2021) hanno chiarito che la nullità ricorre nei casi di oggetto impossibile, contenuto illecito o carenza assoluta di attribuzione. Sulla scia, Cass. 16953/2022 ha statuito che la deliberazione che incide su beni di proprietà esclusiva esula dalle materie attribuite all’assemblea ed è perciò radicalmente nulla.
L’accertamento e la decisione
Determinante è risultata la consulenza tecnica d’ufficio che ha confermato la natura esclusiva dell’area incisa. La proposta del condominio, in corso di causa, di soluzioni meno invasive non sana l’illegittimità originaria: il vaglio si svolge sullo stato di fatto e di diritto esistente al momento dell’impugnazione. Il principio solidaristico (Cass. 13729/2019) opera soltanto per gli interventi sulle parti comuni e non legittima l’invasione della proprietà esclusiva.
Implicazioni operative
Per amministratori e progettisti, prima di sottoporre all’assemblea un’opera che incida su proprietà esclusive occorre acquisire il consenso scritto del titolare, pena nullità radicale non sanabile per maggioranze e impugnabile senza limiti temporali ex art. 1421 c.c. Per i condòmini incisi, la nullità resta lo strumento di difesa più ampio.
Il commento integrale a firma della Dott.ssa Laura Capelli è pubblicato su NT+ Condominio — Il Sole 24 Ore (10 aprile 2025).
