La Cassazione conferma la solidarietà: il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascun responsabile, senza doversi adeguare ai rapporti interni fra loro
Quando l’acqua filtra dal soffitto di casa propria a causa di una terrazza altrui, la prima domanda è sempre la stessa: contro chi agire? E subito dopo: quante probabilità ci sono di ottenere il risarcimento per intero, e non una frazione?
La Corte di cassazione, con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026 (Sezione II civile), ha dato una risposta netta e favorevole al danneggiato. In presenza di più soggetti responsabili — il conduttore che ha l’uso della terrazza, il proprietario che gliel’ha locata e il condominio — ciascuno risponde in solido per l’intero danno. La divisione delle spese prevista dall’articolo 1126 del codice civile non è opponibile al danneggiato: opera soltanto nei rapporti interni fra i corresponsabili.
È un principio che vale la pena conoscere prima di impostare una richiesta di risarcimento, perché incide direttamente sulla strategia processuale e sull’esito economico della vicenda.
Il caso deciso dalla Corte
La vicenda è tipica. Un condomino subisce danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza sovrastante, di proprietà di un soggetto e condotta in locazione da un altro. Le cause dell’infiltrazione sono due, concorrenti: un difetto di costruzione del sistema di scolo delle acque piovane e l’ostruzione del bocchettone di scarico della terrazza.
Il danneggiato conviene in giudizio tutti e tre: il condominio, il proprietario e il conduttore. Il Tribunale condanna il solo condominio. La Corte d’appello riforma, accerta il concorso di colpa fra tutti i convenuti e li condanna in solido al risarcimento.
A quel punto il conduttore ricorre in cassazione con un argomento che nella pratica si sente molto spesso: la mia responsabilità solidale — sostiene — non poteva superare la quota di un terzo prevista dall’articolo 1126 del codice civile.
La Suprema Corte ha respinto questa lettura, e lo ha fatto enunciando un principio di diritto.
Che cosa dice davvero l’articolo 1126 del codice civile
L’articolo 1126 c.c. stabilisce che, quando l’uso del lastrico solare o di una parte di esso non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo contribuisce per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni, mentre i restanti due terzi gravano su tutti i condomini dell’edificio o della parte di edificio a cui il lastrico serve, in proporzione al valore dei rispettivi piani.
È una norma di equilibrio: chi trae dalla terrazza un vantaggio ulteriore rispetto alla funzione di copertura contribuisce in misura maggiore rispetto alla propria quota millesimale, ma non sopporta da solo una spesa che serve anche a proteggere l’edificio sottostante.
Il punto decisivo è che questa disposizione regola la ripartizione di una spesa fra condebitori. Non dice nulla — e non può dire nulla — sull’obbligazione risarcitoria verso chi il danno lo ha subìto. Chi abita sotto una terrazza mal tenuta e si ritrova l’appartamento allagato non è parte di quei rapporti interni: è un terzo leso, e come tale ha diritto al risarcimento pieno.
Il rapporto con l’articolo 2055: due piani che non vanno confusi
Il cuore della decisione sta nel rapporto fra l’articolo 1126 e l’articolo 2055 del codice civile. Quest’ultimo stabilisce che, se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento; chi ha risarcito ha poi regresso contro gli altri nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall’entità delle conseguenze.
La Cassazione richiama il precedente delle Sezioni Unite n. 9449 del 2016, che aveva ricondotto il danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile extracontrattuale, con conseguente applicazione di tutte le disposizioni che la disciplinano, articolo 2055 compreso. Quella pronuncia aveva riconosciuto la concorrente responsabilità del titolare del diritto di uso esclusivo — quale custode ai sensi dell’articolo 2051 c.c. — e del condominio, obbligato alla conservazione delle parti comuni.
Da qui il passaggio decisivo della sentenza del 2026: contraddirebbe quella ricostruzione la conclusione che il danneggiato possa agire nei confronti dell’uno e degli altri soltanto nei limiti delle quote di un terzo e di due terzi. Il principio enunciato è che, nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. I limiti dell’articolo 1126 c.c. operano viceversa nei soli rapporti interni fra i corresponsabili, e solo ove sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso.
Non è un principio isolato. Già la Cassazione, con l’ordinanza n. 16741 del 14 giugno 2021 (Sezione III), aveva chiarito che la solidarietà fra proprietario esclusivo e condominio verso il terzo danneggiato costituisce un rafforzamento della tutela del danneggiato, e che il criterio dell’articolo 1126 opera nei rapporti interni fra i coobbligati senza escludere la responsabilità solidale verso l’esterno.
Chi risponde, e a che titolo
Vale la pena distinguere le posizioni, perché i titoli di responsabilità sono diversi e questo si riflette sulle difese possibili.
Il titolare dell’uso esclusivo risponde come custode ai sensi dell’articolo 2051 c.c. La Cassazione, con l’ordinanza n. 35027 del 14 dicembre 2023 (Sezione II), ha ribadito che il paradigma applicabile è quello della responsabilità da cosa in custodia, fondata sul rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso. Ne segue che la responsabilità può essere esclusa solo dal caso fortuito o dalla forza maggiore, che devono presentare i caratteri dell’eccezionalità, dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità. La stessa pronuncia ha precisato che nemmeno la cattiva esecuzione dei lavori da parte dell’impresa appaltatrice esclude la responsabilità connessa alla custodia della cosa.
Il condominio risponde in forza degli obblighi di conservazione delle parti comuni: quelli che gravano sull’amministratore ai sensi dell’articolo 1130, comma 1, n. 4, c.c., e quelli che gravano sull’assemblea ai sensi dell’articolo 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Il locatore, quando il danneggiato è il suo conduttore, resta in ogni caso obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, ai sensi dell’articolo 1574, n. 2, c.c.: lo ha ricordato la Cassazione con l’ordinanza n. 951 del 17 gennaio 2020 (Sezione II), precisando che ciò vale fermi restando i suoi rapporti interni con il condominio.
Un’eccezione da conoscere: quando il condominio non risponde
C’è un’ipotesi in cui il condominio esce di scena, e conviene averla presente perché ribalta l’impostazione della causa.
Se il danno non deriva dall’omissione di riparazioni dovute a vetustà o a carenze manutentive, ma da difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo ai sensi dell’articolo 2051 c.c. Il condominio è obbligato a conservare e a eseguire la manutenzione straordinaria del bene, non a eliminarne i vizi costruttivi originari. Il principio è stato applicato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 19556 dell’8 luglio 2021 (Sezione VI-2), in un caso in cui le infiltrazioni erano riconducibili a difetti delle pendenze, del punto di raccolta e all’assenza di giunti dilatativi.
È una distinzione che si gioca interamente sull’accertamento tecnico: da qui l’importanza di impostare correttamente la consulenza tecnica, perché è lì che si decide se il condominio sia o meno un legittimo contraddittore sostanziale.
Quando la terrazza copre una sola unità: cambia il criterio di riparto
Un’ulteriore precisazione, di data recentissima, riguarda i piccoli edifici e le situazioni in cui la terrazza sovrasta un solo appartamento.
Con l’ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026 (Sezione II), la Cassazione ha affermato che, quando il lastrico solare o la terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione non segue il criterio derogatorio dell’articolo 1126 c.c., bensì quello dell’articolo 1125 c.c., applicato in via analogica. Viene meno, in quella situazione, la ratio dell’articolo 1126, che è di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare chi da quella porzione trae utilità ulteriori.
Attenzione: si tratta del criterio di riparto della spesa, non della responsabilità verso il danneggiato, che resta governata dalla solidarietà.
Il rovescio della medaglia: anche il danneggiato contribuisce
Qui sta il punto che sorprende più spesso i clienti, e che è bene mettere in conto fin dall’inizio.
Essere danneggiati non esonera dal contribuire alle spese di riparazione della parte comune. La Cassazione, con l’ordinanza n. 28528 del 28 ottobre 2025 (Sezione III), ha affermato che il condomino che subisce un danno da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese necessarie per la riparazione di quel bene e alla rifusione dei danni cagionati. L’obbligo trova la sua fonte non nella condotta illecita, ma nella comproprietà o nell’utilità derivante dalla funzione di copertura: ha natura di obbligazione propter rem e segue la titolarità del diritto reale.
Nella stessa direzione, l’ordinanza n. 10321 del 20 aprile 2026 (Sezione II) ha stabilito che la sentenza di condanna del condominio per inadempimento degli obblighi di manutenzione non rende invalida la successiva delibera assembleare che ripartisce le spese secondo i criteri legali: la posizione di terzietà del condomino danneggiato opera nel rapporto risarcitorio, non nel distinto rapporto di ripartizione delle spese condominiali.
Tradotto in termini pratici: si ottiene l’intero risarcimento, ma si concorre poi, pro quota, alla spesa di riparazione del bene comune. Le due partite vanno tenute distinte anche nel conteggio economico che si presenta al cliente.
Che cosa fare in concreto
Se subisci infiltrazioni. Puoi agire per l’intero danno nei confronti di qualunque soggetto abbia concorso a causarlo, senza doverti preoccupare di come il risarcimento sarà poi ripartito fra loro: quella è una questione che li riguarda. Non ti può essere opposta la divisione delle spese come limite alla tua pretesa. Conviene però documentare tempestivamente il danno — fotografie datate, eventuale accertamento tecnico preventivo, segnalazione scritta all’amministratore — perché la ricostruzione del nesso causale è l’unico terreno realmente contestabile.
Se hai l’uso esclusivo della terrazza. La tua posizione è quella del custode: non basta dire che il condominio non ha fatto i lavori. L’unica via d’uscita passa per la prova del caso fortuito o per la dimostrazione che il danno dipende da vizi costruttivi originari, e in questo secondo caso occorre valutare l’azione verso il costruttore o l’appaltatore.
Se sei l’amministratore. L’inerzia è il fattore che espone il condominio. Gli obblighi di conservazione e la convocazione dell’assemblea per la manutenzione straordinaria sono lo snodo su cui si misura la responsabilità dell’ente: documentare le segnalazioni ricevute e le convocazioni disposte è la prima difesa.
Domande frequenti
Posso chiedere tutto il risarcimento al solo condominio? Sì, se il condominio ha concorso a causare il danno. La solidarietà consente di rivolgersi a ciascuno dei corresponsabili per l’intero; sarà poi il condominio, se vorrà, a esercitare il regresso verso gli altri.
Il proprietario della terrazza può opporre che paga solo un terzo? No, non nei confronti del danneggiato. Il limite del terzo opera nei rapporti interni fra i corresponsabili, e solo se in quella sede sia stata formulata domanda di regresso.
Se le infiltrazioni dipendono da un difetto di costruzione, chi risponde? In quel caso può rispondere il solo titolare dell’uso esclusivo, quale custode, perché il condominio è tenuto alla conservazione e alla manutenzione straordinaria, non all’eliminazione dei vizi costruttivi originari. L’accertamento è tecnico e va impostato con cura.
Sono il danneggiato: devo comunque pagare la mia quota di lavori? Sì. L’obbligo di contribuire alle spese di riparazione della parte comune nasce dalla comproprietà e dall’utilità della copertura, non dalla condotta illecita, ed è indipendente dalla tua posizione di danneggiato.
Quanto tempo ho per agire? Il diritto al risarcimento da fatto illecito è soggetto al termine di prescrizione quinquennale; le infiltrazioni che si ripetono nel tempo pongono però questioni specifiche sul momento iniziale del decorso. È un profilo da valutare caso per caso e con una certa urgenza.
Conclusione
La pronuncia della Cassazione non introduce un principio nuovo: lo consolida in modo inequivocabile, saldando la ricostruzione delle Sezioni Unite del 2016 con la disciplina generale della solidarietà. Chi subisce infiltrazioni da una terrazza condominiale ha strumenti solidi per ottenere il risarcimento integrale, a prescindere dai rapporti interni fra i corresponsabili.
Restano però margini di incertezza che si decidono nel merito: l’individuazione della causa del danno, la distinzione fra carenza manutentiva e vizio originario, il criterio di riparto applicabile quando la terrazza copre una sola unità. Sono tutte questioni in cui l’impostazione iniziale della vicenda pesa più di quanto si creda.
Per valutare la propria situazione — stabilire chi siano i soggetti responsabili, quali prove raccogliere, quale strategia sia più efficace e quale sia il conto economico realistico dell’operazione — è opportuno rivolgersi tempestivamente a un legale.
Il tema è trattato anche in un mio articolo pubblicato su NT+ Condominio & Immobili de Il Sole 24 Ore.
Avv. Luca Savi — Studio legale, Via Matris Domini 11, 24121 Bergamo — tel. 035/0291809
