La Cassazione conferma il riparto 60/40: alla parte che non copre nessuno non si applica l’articolo 1126 del codice civile
Arriva la manutenzione straordinaria della terrazza a livello e con essa il riparto. Al proprietario esclusivo viene addebitato il 60 per cento, al condominio il 40. La reazione istintiva è quella di contestare: «il Codice dice un terzo e due terzi». La reazione istintiva, in questo caso, è sbagliata.
Con l’ordinanza n. 21572 del 24 giugno 2026 la Seconda sezione civile della Corte di cassazione ha rigettato il ricorso di una condòmina contro quel riparto, confermando la sentenza della Corte d’appello di Trieste n. 458/2022. La ragione sta in una distinzione che raramente viene fatta in assemblea, e che invece decide la legittimità della delibera: la terrazza a livello non è un bene unitario.
Il caso
La condòmina impugna la delibera che le addossa il 60 per cento della spesa di manutenzione straordinaria della terrazza a livello di sua proprietà esclusiva, contestando il criterio di riparto adottato. La Corte d’appello conferma la delibera; la Cassazione rigetta il ricorso.
La doppia natura della terrazza a livello
La terrazza a livello assolve contemporaneamente due funzioni, e sono funzioni giuridicamente diverse.
Per una parte della sua superficie copre le unità immobiliari sottostanti: svolge cioè la funzione che il lastrico solare svolge per l’intero edificio, protegge ciò che sta sotto ed è, sotto questo profilo, al servizio di altri.
Per un’altra parte non copre nulla: è la porzione cosiddetta aggettante, quella che sporge oltre il perimetro dell’edificio, sospesa nel vuoto. Serve unicamente al godimento di chi ne ha la proprietà o l’uso esclusivo.
Da questa doppia natura discende il criterio: alla sola porzione che assolve funzione di copertura si applica l’articolo 1126 del codice civile; la porzione aggettante resta integralmente a carico del proprietario esclusivo, non svolgendo alcuna funzione condominiale.
Perché l’articolo 1126 si applica solo a una parte
L’articolo 1126 c.c. stabilisce che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo contribuisce per un terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni, mentre i restanti due terzi gravano su tutti i condomini dell’edificio o della parte di edificio a cui il lastrico serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La formula normativa contiene già il criterio della sua applicazione: «a cui il lastrico serve». La ripartizione un terzo/due terzi presuppone che vi sia qualcuno servito dalla copertura. Dove nessuno lo è — perché quella porzione sporge nel vuoto — la ratio della norma non ha nulla su cui operare, e la spesa segue la proprietà.
La logica è la stessa che la Corte ha applicato, in senso opposto, con l’ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026 (Sezione II): quando la terrazza copre una sola unità immobiliare, non si applica il criterio derogatorio dell’articolo 1126 c.c., bensì quello dell’articolo 1125 c.c. in via analogica, perché viene meno la ratio di non far gravare iniquamente sui condòmini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare chi da quella porzione trae utilità ulteriori. In entrambi i casi il ragionamento è identico: si guarda a chi la superficie serve davvero.
Il punto operativo: la misurazione
Ne discende una conseguenza pratica che è il vero cuore della vicenda. Il riparto non si fa a occhio né applicando meccanicamente una frazione: presuppone una misurazione tecnica che distingua la superficie di copertura da quella aggettante, e su quella misurazione si calcola la ripartizione.
Nel caso deciso, il 60/40 non era un numero arbitrario: era il risultato dell’applicazione dell’articolo 1126 c.c. alla sola parte di copertura, sommata all’integrale addebito della parte aggettante al proprietario esclusivo.
È qui che si gioca la tenuta della delibera. Una delibera che ripartisca l’intera spesa un terzo/due terzi, includendo la parte aggettante, addossa al condominio una quota che non gli compete. Una delibera che addossi tutto al proprietario esclusivo fa l’errore speculare. In entrambi i casi è impugnabile.
Il quadro più ampio: spese e responsabilità non vanno confuse
Vale la pena tenere distinti due piani che in assemblea si sovrappongono di continuo.
Un conto è la ripartizione della spesa di riparazione o ricostruzione, che è ciò di cui si occupa l’articolo 1126 c.c. e la pronuncia qui commentata.
Altro conto è la responsabilità per i danni che dalla terrazza derivino a chi sta sotto. Su quel piano opera la solidarietà: la Cassazione, con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026 (Sezione II), ha affermato che il danneggiato può pretendere l’intero risarcimento da ciascuno dei corresponsabili, e che i limiti dell’articolo 1126 c.c. operano nei soli rapporti interni fra loro.
Chi ha una terrazza a livello deve dunque ragionare su due binari: quanto paga della manutenzione, e quanto rischia se dall’alto scende acqua.
Che cosa se ne ricava, in concreto
Per il proprietario della terrazza. Prima di impugnare, chiedi all’amministratore come è stata misurata la superficie e come è stata individuata la parte aggettante. Se la misurazione è corretta, una quota superiore a un terzo non è di per sé illegittima: è la conseguenza matematica del principio. Se invece la parte aggettante non è stata distinta, il riparto è contestabile.
Per l’amministratore. Conviene far precedere la delibera da un rilievo tecnico che quantifichi le due porzioni, e riportarne l’esito nel verbale. È l’unico modo per rendere il riparto verificabile — e difendibile.
Per i condòmini sottostanti. La quota dei due terzi grava su di voi solo per la parte che vi copre effettivamente. Anche a voi conviene, quindi, che la misurazione sia fatta bene.
Domande frequenti
Che cos’è la «parte aggettante»? È la porzione di terrazza che sporge oltre il perimetro dell’edificio e che non copre alcuna unità immobiliare sottostante.
Perché pago più di un terzo? Perché il terzo previsto dall’articolo 1126 c.c. si calcola sulla sola parte che svolge funzione di copertura. La parte aggettante è interamente a tuo carico, e la somma delle due voci può facilmente superare il terzo.
Chi decide quanto è grande ciascuna parte? Serve un accertamento tecnico. È l’elemento su cui si fonda la legittimità del riparto e il primo documento da chiedere in caso di contestazione.
Vale lo stesso criterio se la terrazza copre un solo appartamento? No. In quel caso la Cassazione applica in via analogica l’articolo 1125 c.c. e non il criterio derogatorio dell’articolo 1126 c.c.
Se dalla terrazza filtra acqua nell’appartamento sotto, valgono le stesse quote? No. Il riparto delle spese e la responsabilità verso il danneggiato sono piani distinti: verso chi subisce il danno opera la solidarietà.
Conclusione
L’ordinanza conferma un criterio lineare ma poco praticato: la terrazza a livello va guardata per quello che fa, non per quello che è. Dove copre, si divide; dove sporge, paga chi ne gode.
Poiché tutto ruota attorno a una misurazione, la partita si vince o si perde prima dell’assemblea. Se hai ricevuto un riparto che non ti convince — o se devi predisporne uno — un esame preventivo della documentazione tecnica vale più di un’impugnazione tentata al buio.
Articolo della Dott.ssa Laura Capelli. Il tema è trattato anche in un articolo pubblicato su NT+ Condominio & Immobili de Il Sole 24 Ore.
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